Comment calculer le taux de capitalisation?
Pour déterminer le taux plafond d'une propriété, commencez par calculer le revenu brut que vous en tirerez chaque année grâce au loyer ou à d'autres sources de revenus. Ensuite, soustrayez vos dépenses d'exploitation de cela pour calculer votre revenu net. Enfin, divisez le revenu net par le prix d'achat de la propriété pour obtenir le taux plafond, qui doit être exprimé en pourcentage. Pour obtenir des conseils de notre évaluateur immobilier sur la façon d'utiliser ces informations lors d'un investissement dans l'immobilier, lisez la suite!
Le taux plafond (exprimé comme le rapport entre le revenu net de la propriété et son prix d'achat) permet aux investisseurs de comparer les propriétés en évaluant un taux de rendement de l'investissement réalisé dans la propriété.
Les investisseurs immobiliers s'appuient sur une variété de types d'informations lorsqu'ils négocient pour des propriétés productrices de revenus - par exemple, l'opportunité de l'emplacement actuel de la propriété et / ou tout changement éventuel dans le quartier sont deux facteurs courants. Une information cruciale qui aide les investisseurs à prendre leur décision est appelée le taux de capitalisation (ou «cap rate»). Le taux plafond (exprimé comme le rapport entre le revenu net de la propriété et son prix d'achat) permet aux investisseurs de comparer les propriétés en évaluant un taux de rendement de l'investissement réalisé dans la propriété. Si vous envisagez un immeuble de placement, vous voudrez peut-être d'abord calculer le taux de capitalisation, puis l'utiliser pour vous aider à prendre votre décision.
Partie 1 sur 2: calcul du taux plafond
- 1Calculez le revenu brut annuel de l'immeuble de placement. Le revenu brut d'un immeuble de placement sera principalement en termes de loyers. En d'autres termes, lorsqu'un investisseur immobilier achète une maison, il gagne généralement de l'argent principalement en la louant à des locataires. Cependant, ce n'est pas la seule source de revenus possible - des revenus divers peuvent également provenir de la propriété sous la forme de distributeurs automatiques ou de machines à laver à pièces, etc.
- Par exemple, disons que nous venons d'acquérir une maison que nous avons l'intention de louer à des locataires au tarif de 560€ / mois. A ce rythme, on peut s'attendre à gagner 750 × 12 = 6720€ par an en revenus bruts du bien.
- 2Soustrayez les dépenses d'exploitation associées à la propriété du revenu brut. Tout bien immobilier comporte des frais de fonctionnement. Habituellement, ceux-ci prennent la forme d'entretien, d'assurance, de taxes, de services publics, de frais de vacance et de gestion immobilière. Utilisez des estimations précises pour ces chiffres et soustrayez-les du revenu brut que vous avez trouvé ci-dessus. Cela permettra de trouver le revenu net de la propriété.
- Par exemple, disons qu'après avoir fait évaluer notre bien locatif, nous constatons que nous pouvons nous attendre à payer 670€ en gestion immobilière, 340€ en entretien, 530€ en taxes et 490€ en assurance par an pour notre bien. 9000-900-450-710-650 = 4690€, le résultat net de notre immeuble.
- Notez que le taux plafond ne tient pas compte des dépenses commerciales de la propriété - y compris les coûts d'achat de la propriété, les paiements hypothécaires, les frais, etc. comparaison neutre que le taux plafond est censé offrir.
Le taux plafond est égal au résultat net d'exploitation divisé par le prix du bien. - 3Divisez le revenu net par le prix d'achat de la propriété. Le taux plafond est le rapport entre le revenu net de la propriété et son prix d'origine ou coût en capital. Le taux plafond est exprimé en pourcentage.
- Supposons que nous ayons acheté notre propriété pour 29900€ Compte tenu de ces informations, nous avons maintenant tout ce que nous devons savoir pour trouver notre taux plafond. Voir ci-dessous:
- 6720€ (revenu brut)
- -670€ (gestion immobilière)
- -340€ (entretien)
- -530€ (taxes)
- -490€ (assurance)
- = 4690€ (résultat net) / 29900€ (prix d'achat) = 0,157 = 15,7% cap rate
- Supposons que nous ayons acheté notre propriété pour 29900€ Compte tenu de ces informations, nous avons maintenant tout ce que nous devons savoir pour trouver notre taux plafond. Voir ci-dessous:
Partie 2 sur 2: utiliser judicieusement les taux de capitalisation
- 1Utilisez les taux plafond pour comparer rapidement des opportunités d'investissement similaires. Le taux plafond représente essentiellement le pourcentage de rendement estimé qu'un investisseur pourrait faire sur un achat entièrement en espèces de la propriété. Pour cette raison, le taux de capitalisation est une bonne statistique à utiliser pour comparer une acquisition potentielle à d'autres opportunités d'investissement de même nature. Les taux plafonds permettent des comparaisons rapides et approximatives du potentiel de gain des immeubles de placement et peuvent vous aider à affiner votre liste de choix.
- Par exemple, disons que nous envisageons d'acheter deux propriétés dans le même quartier. L'un a un taux de plafond de 8%, tandis que l'autre a un taux de plafond de 13%. Cette première comparaison favorise la seconde propriété. Son taux de capitalisation est plus élevé, de sorte qu'il devrait générer plus d'argent pour chaque dollar que vous y dépensez.
- 2N'utilisez pas le taux plafond comme seul facteur pour déterminer la santé d'un investissement. Bien que les taux plafonds offrent la possibilité de faire des comparaisons rapides et faciles entre deux propriétés ou plus, ils sont loin d'être les seuls facteurs à prendre en compte. L'investissement immobilier peut être assez délicat - des investissements apparemment simples peuvent être soumis aux forces du marché et à des événements imprévus qui dépassent le cadre d'un simple calcul du taux de capitalisation. À tout le moins, vous voudrez également tenir compte du potentiel de croissance des revenus de votre propriété ainsi que de tout changement probable de la valeur de la propriété elle-même.
- Par exemple, disons que vous achetez une propriété pour 750000€ et que vous vous attendez à en tirer 74600€ par an - cela vous donne un taux plafond de 10%. Si le marché local du logement change et que la valeur de la propriété augmente soudainement à 1120000€, alors vous pouvez avoir un taux plafond moins lucratif de 6,66%. Dans ce cas, il peut être judicieux de vendre la propriété et d'utiliser les bénéfices pour faire un autre investissement. Cependant, il est également possible que les niveaux de revenu aient augmenté ou que les niveaux de dépenses aient diminué. Assurez-vous d'examiner tous les facteurs impliqués lors de la détermination du taux plafond.
Le taux plafond est le rapport entre le revenu net de la propriété et son prix d'origine ou coût en capital. - 3Utilisez le taux plafond pour justifier le niveau de revenu de l'immeuble de placement. Si vous connaissez le taux de capitalisation des propriétés dans la zone de votre immeuble de placement, vous pouvez utiliser ces informations pour déterminer le revenu net que votre propriété devra générer pour que l'investissement «en vaille la peine». Pour ce faire, il suffit de multiplier le prix demandé de la propriété par le taux plafond de propriétés similaires dans la région pour trouver votre niveau de revenu net «recommandé». Notez qu'il s'agit essentiellement de résoudre l'équation (revenu net / prix demandé) = taux plafond pour le «revenu net».
- Par exemple, si nous avons acheté une propriété pour 299000€ dans une zone où la plupart des propriétés similaires ont un taux plafond d'environ 8%, nous pourrions trouver notre niveau de revenu "recommandé" en multipliant 400000 × 0,08 = 23900€. Cela représente le montant de revenu net que la propriété aurait besoin de générer chaque année pour obtenir un taux plafond de 8%. Cependant, gardez à l'esprit que vous ne pouvez pas définir les tarifs de location en fonction du taux plafond. Ils doivent être basés sur les tarifs du marché et considérer comment cette location se comparerait aux autres locations de la région.
- Vérifiez toujours le revenu censé provenir de l'immeuble à revenus, ainsi que les dépenses, si possible. Une condition associée à une offre d'achat de la propriété devrait inclure l'inspection des contrats de location pour vérifier les rôles de loyer. Les dépenses peuvent être vérifiées en contactant des fournisseurs tiers.
- Lors de l'examen de la valeur d'une propriété, les évaluateurs examineront les ventes comparables, la valeur de remplacement de la propriété et adopteront une approche de revenu de la propriété. L'approche du revenu prend en compte le rendement requis des capitaux propres et de la dette.
Enfin, divisez le revenu net par le prix d'achat de la propriété pour obtenir le taux plafond, qui doit être exprimé en pourcentage.
- Le taux plafond ne reflète pas le risque futur. L'investisseur ne peut pas se fier au taux plafond pour supposer que la propriété maintiendra son revenu ou sa valeur actuelle. La propriété et les loyers qui y sont associés peuvent se déprécier ou s'apprécier. Les dépenses peuvent augmenter simultanément. Le taux plafond n'offre aucune prédiction sur le risque futur.
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Questions et réponses
- Comment les prêteurs utilisent-ils le taux CAP et le NOI pour déterminer la valeur de la propriété?Les prêteurs s'appuieront sur ces calculs (tels qu'ils ont été préparés dans une évaluation) pour déterminer si la valeur du prêt correspond aux paramètres de prêt fixés par la banque. Par exemple, une banque peut fixer ses exigences de prêt à un maximum de 75% LTV (Loan to Value), ce qui signifie que le prêt ne peut pas dépasser 75% de la valeur. Les taux NOI et CAP, ainsi que les comps (ventes de terrains comparables, etc.) et les facteurs de risque relatifs (emplacement, utilisation autorisée, etc.), se combinent tous pour fournir une valeur sur laquelle la banque se basera pour déterminer combien la banque va accepter de prêter. Si la valeur est trop faible lors d'une évaluation, les fonds du prêt peuvent être réduits. Remarque: les évaluations ne sont pas toujours exactes à 100%!
- Les frais de clôture et les frais de courtage devraient-ils être ajoutés au coût de la propriété?Lors de la détermination du coût d'achat de la propriété pour définir la base initiale du coût de la propriété, tous les frais dépensés pour obtenir la propriété feront partie du coût de la propriété. Un investisseur devrait pouvoir déduire ces frais sur sa déclaration de revenus. Pour amortir la propriété cependant, le bâtiment et le terrain doivent être séparés et il est préférable de travailler avec un CPA pour traiter ce qui peut être radié et ce qui doit être capitalisé / amorti.
- Qu'est-ce qui est considéré comme un taux plafond raisonnable?Cela serait décidé par des facteurs locaux. Le taux moyen peut être trouvé en discutant avec d'autres investisseurs de la région.
- Pour calculer le taux plafond, puis-je utiliser les versements hypothécaires annuels?Non. La dette n'est pas une dépense acceptable à inclure dans le calcul de la NOI, car toutes les transactions ne nécessitent pas de dette (c'est-à-dire toutes les espèces). La dette est un choix, contrairement à l'électricité et aux autres dépenses essentielles.
- Comment puis-je calculer le taux plafond sur NOI?Le taux plafond est égal au résultat net d'exploitation divisé par le prix du bien.
- Le P&I sur l'immeuble de placement est-il inclus s'il y a un prêt dans les frais de fonctionnement?Les P&I sont exclus lors de la détermination des taux CAP ou lors de l'utilisation d'un taux CAP pour déterminer un prix d'achat.
- Le coût de la réparation initiale devrait-il être pris en compte dans la liste des dépenses si la propriété n'est pas prête à emménager?Si les coûts sont uniques, par opposition à l'entretien continu, ils doivent être ajoutés au coût de la propriété.
- Comment puis-je trouver un taux plafond pour une zone locale?Parlez à d'autres investisseurs et / ou agents immobiliers de votre région pour avoir une bonne idée de votre marché local. Vous pouvez également rejoindre des clubs d'investissement immobilier locaux.
- Comment calculer le prix de vente alors que je ne connais que le NOI et le taux plafond?Vous ne pouvez trouver qu'une estimation raisonnable de la juste valeur, pas un prix de vente, car le marché local le dictera. Cependant, prendre votre propre taux plafond par le NOI moins tout prêt hypothécaire et P&I serait le meilleur moyen de trouver une juste valeur en supposant que votre taux plafond est similaire à d'autres propriétés de qualité et de valeur égales. NOI / 0,08 (taux plafond de 8%) = valeur. Un NOI de 20K serait une juste valeur de l'ordre de 190000€. Si le taux de plafonnement change et que le NOI reste constant, la valeur augmente ou diminue inversement. NOI - frais hypothécaires / 6% = valeur autour de 249000€, où comme si le plafond était de 10%, vous seriez plus proche de la juste valeur de 149000€.
- Les revenus des logements inoccupés doivent-ils être inclus dans les revenus possibles?Peut-être. De nombreuses propriétés abandonnées peuvent ne jamais être louées et il est difficile de calculer le revenu si vous ne le recevez pas. Idéalement, un taux plafond de 10% ou plus vaut votre investissement. Sinon, oubliez-le, surtout si vous habitez loin de votre propriété. Les coûts de gestion immobilière peuvent s'additionner rapidement.
Questions sans réponse
- La rénovation ne devrait-elle pas être incluse dans le coût d'achat si la location en a besoin pour fonctionner?
Les commentaires (23)
- Je veux investir dans l'ER résidentielle et il y a des années, je connaissais les taux de capitalisation, mais maintenant à 86, je ne me souviens plus. J'ai vérifié quelques autres sites, mais le vôtre est de loin le meilleur. Tellement sympa la façon dont tu as tout présenté. Merci.
- Explication très simple et claire.
- C'était un article très utile. De très bonnes illustrations et des instructions étape par étape ont rendu très facile la compréhension du processus. Merci!!
- Très bien expliqué. J'ai adoré la présentation avec les personnages etc. Merci!
- Visiteur pour la première fois; Je suis impressionné! Merci!
- L'étape par étape avec l'illustration a été utile. Très facile à comprendre.
- Cet article m'aidera VRAIMENT à prendre une décision sur l'opportunité d'investir dans un immeuble à revenus et, dans l'affirmative, comment le faire. IMPRESSIONNANT!
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- Merci pour ce post. C'est utile et facile à comprendre.
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- Je voulais en savoir plus sur les taux de capitalisation, leur utilisation et comment les utiliser comme outil d'investissement. L'article a été très utile, simple et expliqué d'une manière que j'ai pu comprendre et utiliser dans des modèles plus complexes. Merci.
- Une excellente explication m'a aidé à me rafraîchir rapidement. Merci.
- Je suis un nouveau propriétaire d'un immeuble locatif et je n'étais pas sûr de certains termes tels que le taux plafond et le triple net. Cet article a expliqué clairement et simplement. Maintenant, je comprends.:)
- Cela m'a aidé à comprendre la logique du taux plafond.
- J'avais besoin de calculer le taux plafond sur une propriété que je pensais acheter, ce qui a rendu les calculs très simples.
- Bonne explication directe complète avec les qualifications appropriées pour un excellent point de départ.
- Très simple à comprendre et efficace.
- Cet article m'a beaucoup aidé. J'en ai lu d'autres et c'était compliqué. J'aime la façon dont l'article a divisé chaque section par exemple, avec une image et une démonstration de la façon de faire le taux de plafonnement. Très bien fait et facile à comprendre.
- Je suis un agent immobilier qui avait besoin d'un rappel rapide sur la façon de calculer le taux plafond pour une propriété multifamiliale.
- Je suis nouveau dans le secteur de l'évaluation immobilière et je ne savais pas ce qu'était un taux plafond ou comment le calculer. Cet article était clair, concis et facile à comprendre.
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Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
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