Comment éviter d'investir dans une propriété espagnole illégale?

Vous devriez envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit foncier espagnol (urbanisme) — Entre les scandales immobiliers et le processus complexe de compréhension des exigences immobilières espagnoles, vous devriez envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit foncier espagnol (urbanisme).

Un certain nombre de Britanniques et d'Allemands se sont retrouvés victimes de nombreuses escroqueries immobilières en Espagne. Bon nombre de ces personnes ont investi leurs économies dans une maison de retraite pour la faire raser au bulldozer parce qu'elle a été construite illégalement et que les agents immobiliers et les constructeurs ont trompé les acheteurs. Si vous souhaitez acheter une propriété en Espagne, envisagez de jouer un rôle actif pour déterminer si la propriété a été légalement construite avec des méthodes de construction saines.

Partie 1 sur 3: Achat d'un terrain approprié pour construire

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Engagez un avocat. Entre les scandales immobiliers et le processus complexe de compréhension des exigences immobilières espagnoles, vous devriez envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit foncier espagnol (urbanisme).
- Vous pouvez choisir un avocat de votre pays d'origine, mais assurez-vous qu'il a une expérience de travail en Espagne.
- Si votre avocat vient du Royaume-Uni, vérifiez qu'il est inscrit auprès de la Law Society du Royaume-Uni et qu'il est spécialisé dans les transactions internationales.
- Si votre avocat est basé en Espagne, demandez à l'avocat de fournir son numéro d'enregistrement et de vérifier qu'il est inscrit et exerce auprès du barreau local (Colegio de Abogados).
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Trouvez un traducteur réputé. À moins que vous ne maîtrisiez la lecture et la langue espagnole, vous devriez trouver un traducteur réputé qui peut vous aider avec les conversations téléphoniques et la traduction de documents dans votre langue maternelle.
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Faites vos propres recherches sur le terrain. Découvrez par vous-même si le terrain que vous souhaitez acheter est situé dans une zone où la construction est autorisée. Vous pouvez déterminer la classification de la parcelle de terrain qui vous intéresse en demandant un certificat d'urbanisme (Certificado Urbanistico) à la mairie (Ayuntamiento) où se trouve la propriété. Examinez le certificat pour la classification du terrain qui devrait être répertorié comme l'un des éléments suivants:
- Terrain à bâtir (Suelo Urbano)
- Zones vertes (Zonas verdes) où aucun bâtiment ne peut avoir lieu.
- Certaines zones rurales (Suelo Rústico) peuvent autoriser la construction et d'autres, appelées suelo no protegido urbanisables, interdisent la construction.
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Examinez de près les parcelles «rustiques» classées comme «non urbanisables». Les parcelles rustiques sont des terrains qui n'ont pas été urbanisés. Si une parcelle de terrain rustique est classée «non urbanisable», vous pourrez peut-être construire dessus si certaines conditions sont remplies ou vous pouvez être complètement empêché de construire sur le terrain.
- Dans certaines circonstances, une propriété avec une superficie minimale de terrain de 10000 m2 peut être construite. Cependant, les règles varient selon les régions.
- Vous pourrez peut-être construire si la propriété avait déjà un bâtiment.
- Vous pourrez peut-être également construire sur la propriété si vous prévoyez de vivre de l'agriculture.
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Déterminez les limites de la construction. Afin de déterminer si vous pouvez construire sur des terres rurales, vérifiez auprès de l'autorité légale de la ville, la mairie (Ayuntamiento) où le terrain est enregistré. Demandez-leur de définir les spécifications, les exigences et les limites de la construction.
- Demandez s'il y a des charges liées à l'intrigue. Par exemple, il est possible qu'un chemin traverse votre terrain, ce qui rendrait la parcelle hors limites pour le développement.
- Vérifiez le registre de la propriété pour savoir si le terrain que vous souhaitez acheter est exempt d'hypothèques ou d'autres dettes financières.
- Demandez à votre avocat d'inspecter le plan de la ville et le plan partiel (si vous achetez un terrain situé dans une zone d'urbanisation). Cela devrait identifier tout développement prévu pour la zone où se trouve votre terrain et garantir que l'urbanisation est enregistrée et légale.
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Déterminez s'il est possible d'avoir de l'électricité et de l'eau sur la propriété. Si vous achetez une propriété rurale, la Mairie n'a aucune obligation de vous fournir un raccordement à l'eau et à l'électricité. Avant de procéder à l'achat d'une propriété, vous devez:
- Rencontrez les architectes ou le personnel technique de construction du Département du bâtiment (Departamento o Concejalía de Urbanismo) de la mairie.
- Amenez votre avocat et un spécialiste de la construction à cette réunion.
- Demandez à vos experts d'examiner le plan d'urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)).
- Demandez au personnel du département du bâtiment s'il y a des constructions futures prévues dans la région et si cette construction aura un impact sur votre terrain.
- Déterminez les frais d'acheminement de l'eau et de l'électricité dans votre propriété et toutes les restrictions auxquelles vous pourriez être confronté.

S'assurera qu'il répond à toutes les exigences de la mairie — L'architecte reprendra votre concept de bâtiment et s'assurera qu'il répond à toutes les exigences de la mairie.

Partie 2 sur 3: achat du terrain et début de la construction

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Demandez un extrait du cadastre. L'Espagne a mis en place un site Web pour aider les acheteurs non espagnols de biens immobiliers à évaluer les biens immobiliers espagnols. Le site Web et l'extrait vous fourniront les informations suivantes:
- Le statut de la propriété et les dettes ou contraintes sur la propriété.
- L'emplacement et la description du terrain.
- La classification du terrain et des bâtiments.
- Une description de tous les bâtiments de la propriété.
- Comment la propriété a été achetée et par qui.
- Si l'achat a été enregistré comme acte public.
- Informations fiscales.
- Informations sur l'hypothèque, y compris le nom de la banque qui détient l'hypothèque.
- Toute procédure de forclusion.
- Les informations sont fournies en espagnol et peuvent être traduites en anglais moyennant des frais.
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Vérifiez les informations d'extrait par rapport aux informations du vendeur. Avant de procéder à l'achat, assurez-vous que:
- Les informations du vendeur correspondent aux propriétaires enregistrés de la propriété.
- La description de la propriété dans le contrat de vente correspond aux informations de l' extrait du registre foncier
- Assurez-vous qu'il n'y a pas de dettes ou de frais, comme une hypothèque, sur la propriété.
- Assurez-vous qu'aucune procédure judiciaire n'est engagée contre la propriété.
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Avancez avec l'achat de la propriété. Si vous achetez une propriété rurale plutôt qu'une maison dans un district urbain, vous devez suivre les étapes suivantes:
- Si vous achetez un terrain à un promoteur qui va également construire la propriété, vérifiez qu'il est enregistré auprès du registre du commerce espagnol et que la propriété lui est enregistrée. Vous pouvez vérifier cela sur: http://registradores.org/en/index.jsp.
- Si vous achetez une propriété sur la côte, vérifiez que votre constructeur dispose d'une autorisation du département de la côte, qui prévoit que les autorités doivent restreindre la construction à une certaine distance de la côte.
- Si vous achetez une propriété en Espagne urbanisée, consultez le Plan Partiel (Plan Parcial). Il s'agit du plan des terrains à bâtir, qui doit être approuvé par le service d'urbanisme (service d'urbanisme) de la Mairie où les parcelles sont enregistrées. Ce plan vous montre si l'urbanisation est légale et qu'il n'y a pas d'autres développements prévus à proximité qui pourraient affecter votre nouvelle propriété.
- Si vous achetez une propriété d'occasion ou en revente, assurez-vous que la propriété est exempte de frais, qu'il y a une hypothèque ou que les paiements sont à jour et qu'il n'y a pas d'autres restrictions d'utilisation, ni d'ordonnance de saisie judiciaire.
- Obtenez une copie du certificat cadastral qui définit les limites de votre propriété.
- Signez un contrat de vente devant un notaire.
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Retenez un architecte. Il est important que vous engagiez un architecte qui travaille en Espagne. L'architecte reprendra votre concept de bâtiment et s'assurera qu'il répond à toutes les exigences de la mairie.
- L'architecte présentera vos plans de construction à votre mairie dans le département de la construction ("Departamento de Urbanismo" ou "Concejalía de Urbanismo").
- Vous devez également demander un permis de construire lorsque vous soumettez vos plans d'architecture et payez une taxe municipale.
- La mairie étudiera vos plans et si elle respecte tous les règlements, vous recevrez un permis de construire.
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Trouvez un constructeur fiable. Une fois vos plans de bâtiments approuvés, vous devez trouver un constructeur réputé qui suivra les plans de l'architecte.
- Vérifiez si le constructeur est inscrit au registre du commerce espagnol situé à l'adresse: https://buyingahouse.registradores.org.
- Vérifiez que le constructeur a une assurance couvrant les dommages à la propriété.
- Achetez une assurance espagnole de dix ans (ou «Seguro Decenal»). Cette assurance stipule que le constructeur ou le promoteur et l'architecte doivent garantir que la construction sera sécurisée au moins pendant dix ans.
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Rédiger un contrat de construction. Le contrat de construction est très important et vous devriez demander à votre avocat de rédiger le contrat. Ce contrat doit inclure:
- Le nom complet et le numéro CIF du constructeur.
- Une garantie que la construction a été faite à partir des plans et du descriptif du bâtiment (memoria de calidades) fournis par l'architecte.
- Précisez que tous les extras tels qu'une piscine ou un garage sont inclus dans le prix.
- Les dates de début et d'achèvement ainsi que les clauses de pénalité en cas d'achèvement tardif.
- Modalités de paiement.
- Que les certificats de l'architecte, des électriciens et de la mairie vous seront remis lors de votre dernier versement.
- Une explication de toutes les taxes.
- Une garantie que le constructeur organisera les dernières étapes du processus concernant la documentation. Cela peut inclure la demande et la collecte du certificat de licence de travaux finaux (Certificado Final de Obras), la déclaration de nouveau bâtiment, la division horizontale (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) et le certificat de licence d'habitation (Cédula de Habitabilidad).
- Une garantie du constructeur que par votre dernier versement il aura raccordé l'eau et l'électricité.

L'architecte présentera vos plans de construction à votre mairie dans le département de la construction ("Departamento de Urbanismo" ou "Concejalía de Urbanismo").

Partie 3 sur 3: terminer le processus de construction et d'enregistrement

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Inscriptions de propriété complètes. Une fois la maison construite, vous devez engager l'architecte et effectuer un certain nombre d'autres enregistrements pour assurer la légalité de votre nouvelle propriété.
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Demandez à l'architecte de confirmer l'achèvement des travaux. Votre architecte doit visiter le chantier et vérifier que les travaux finis correspondent à ses plans et au permis de construire. L'architecte remplira ensuite une licence de travaux finaux (Licencia o Certificado Final de Obra) indiquant que les travaux sont terminés.
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Obtenez une nouvelle déclaration de travail (declaración de obra nueva). Une fois le projet terminé, vous devez vous rendre chez un notaire espagnol et lui faire préparer les nouveaux actes de propriété. Vous devez apporter votre certificat de licence d'habitation (Cédula de Habitabilidad) pour terminer la transaction. Le notaire inscrira votre terrain au registre foncier tant que vous présenterez les documents suivants:
- Le projet de construction de votre architecte.
- Le permis de construire.
- La licence finale des travaux.
- Nouvelle déclaration de bâtiment.
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Effectuez une inspection approfondie de votre nouvelle propriété avant d'emménager. Lors de l'inspection de votre propriété, assurez-vous que le bâtiment répond aux spécifications et que tout défaut mineur (comme des interrupteurs d'éclairage défectueux ou des poignées de porte manquantes) est identifié.
- Communiquez les défauts à votre constructeur ou agent qui est alors obligé d'effectuer les travaux de réparation.
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Obtenez un certificat d'occupation. Une fois que tous les documents sont remplis et que vous avez enregistré vos actes, assurez-vous d'obtenir un certificat d'occupation de la mairie (Ayuntamiento). Il s'agit d'un document administratif qui vous permet d'habiter votre nouveau logement.

Envisagez de jouer un rôle actif pour déterminer si la propriété a été légalement construite — Si vous souhaitez acheter une propriété en Espagne, envisagez de jouer un rôle actif pour déterminer si la propriété a été légalement construite avec des méthodes de construction saines.

Conseils

Avant d'acheter, parlez à d'autres personnes qui ont acheté des propriétés dans la région sur des forums Web et des salles de discussion, si ce n'est en personne.
Les experts vous conseillent de visiter une propriété 5 fois avant d'acheter, de préférence à différents moments de la journée et à différentes saisons de l'année
Consultez toujours un bon avocat qui parle votre langue avant de signer un contrat ou de remettre de l'argent.
La loi espagnole prévoit un délai de 2 ans pour réclamer des vices de construction à compter de la date à laquelle le défaut est apparu et connu du propriétaire, à condition que le défaut soit survenu pendant la période de garantie décrite ci-dessus. Cependant, vérifiez votre contrat pour toute clause qui modifie cette disposition.

Mises en garde

Il y a potentiellement des milliers de maisons en Espagne qui ont été construites illégalement. Alors que le gouvernement espagnol tente de se prémunir contre les pratiques immobilières sans scrupules, vous devez être conscient du potentiel de fraude.
Méfiez-vous de toute autorité qui vous accorde des licences mais ne souhaite pas que les documents soient examinés par un avocat.

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