Comment prendre des mesures contre les violations de bail?

Évaluez soigneusement les défauts. Si les défauts de votre logement locatif coûtent plus d'un mois de loyer, ou si vous ne pouvez tout simplement pas gérer le temps et les tracas de faire des réparations (surtout si vous devez le faire souvent), vous pouvez choisir d'abandonner le logement locatif au lieu de réparer et déduire. Lorsque vous abandonnez le logement locatif, vous déménagez. Afin d'utiliser le recours pour abandon, les défauts de votre unité doivent être si graves qu'ils affectent considérablement votre santé et votre sécurité (c'est-à-dire que le propriétaire a violé la garantie implicite d'habitabilité).

• À l'instar du recours en réparation et déduction, vous devez être en mesure de faire la distinction entre les défauts majeurs et mineurs. Si votre défaut est majeur, vous serez très probablement autorisé à utiliser ce recours. Cependant, si le défaut n'est que mineur, vous ne pourrez peut-être pas abandonner la propriété.

Tenir un registre des défauts. Avant de déménager, vous devez tenir un registre détaillé des défauts ayant donné lieu à la violation du bail. Ceci est important parce que vous devrez donner un avis à votre propriétaire et parce que vous devez vous assurer que les défauts n'ont pas été causés par vous. N'oubliez pas que si les défauts ont été causés par vous, votre famille, vos invités ou vos animaux de compagnie, vous ne pourrez pas prendre de mesures en cas de violation de bail.

• Lorsque vous gardez un registre des défauts, prenez des photos, écrivez des notes et gardez une trace d'autres informations importantes afin de les avoir lorsque vous informez votre propriétaire. Vous pourriez même faire faire une inspection de la propriété pour prouver la gravité des défauts.

Informez votre propriétaire des réparations nécessaires. Avant d'abandonner le bien locatif, vous devez aviser votre propriétaire des défauts et lui donner la possibilité de régler les problèmes. Lorsque vous donnez un avis à votre propriétaire, faites-le par écrit. La lettre doit contenir une description des défauts et des réparations nécessaires. Lorsque vous avez fini d'écrire la lettre, signez-la et datez-la. Conservez une copie de la lettre pour vos propres dossiers.

• Envoyez l'avis dûment rempli à votre propriétaire ou remettez-lui une copie en personne.
• Lorsque vous livrez l'avis, assurez-vous que votre propriétaire vous remet un reçu signé comme preuve qu'il l'a reçu.
• Donnez à votre propriétaire la possibilité de réparer les défauts. Avant de pouvoir déménager, vous devez donner à votre propriétaire une possibilité raisonnable de réparer les défauts. Si les défauts sont corrigés dans un délai raisonnable, vous ne pourrez pas abandonner la propriété. Dans la plupart des États, 30 jours sont considérés comme un délai raisonnable. Cependant, des vices graves peuvent obliger le propriétaire à agir plus rapidement. Par exemple, si les racines des arbres bloquent la conduite d'égout principale et que vos toilettes ne fonctionnent pas, un délai raisonnable peut être d'un ou deux jours.

Informez votre propriétaire que vous déménagez. Si votre propriétaire ne corrige pas les défauts dans un délai raisonnable, vous devez l'informer de votre intention de déménager et d'abandonner la propriété. La lettre doit inclure toutes les raisons de votre départ ainsi que la preuve que vos raisons sont légitimes. Votre avis doit inclure une description du moment où vous déménagerez et que vous rendrez toutes les clés au propriétaire.

• Dans votre avis, vous devez également fournir toutes les preuves des défauts que vous avez collectés. Cela peut inclure des images, des rapports d'inspection et des notes manuscrites.
• Votre avis peut également décourager votre propriétaire de vous poursuivre en énonçant la norme légale que vous utilisez pour abandonner la propriété.

Déménager. Une fois que vous aurez donné un avis à votre propriétaire, vous quitterez le logement locatif. Assurez-vous de remettre tous les biens du propriétaire au propriétaire (c.-à-d. les clés de l'unité). Ne laissez aucun de vos biens dans l'unité et ne faites rien pour rendre l'unité plus défectueuse qu'elle ne l'est déjà. Si vous ne déménagez pas correctement (c'est-à-dire si vous causez des défauts majeurs ou si vous laissez votre propriété derrière vous), votre propriétaire pourrait être en mesure d'intenter une action contre vous pour récupérer certains coûts.

Comprenez les risques liés à l'utilisation de ce remède. Si les défauts n'atteignent pas le niveau requis pour utiliser ce recours, le propriétaire pourrait vous poursuivre pour percevoir le loyer et/ou les dommages-intérêts. Ces dommages peuvent être importants étant donné que vous rompez votre bail et que vous quittez complètement votre logement. Un grand soin doit être pris pour vous assurer que vous utilisez ce remède correctement.

Évaluer la gravité des défauts. Le recours à la retenue de loyer de votre propriétaire ne peut être utilisé que dans des situations très graves. Lorsque vous retenez le loyer, vous choisissez de ne pas payer à votre propriétaire une partie ou la totalité des paiements requis. Afin d'utiliser correctement ce recours, les défauts de votre appareil doivent être plus graves que les défauts justifiant le recours aux recours de réparation et de déduction ou d'abandon. Par conséquent, les défauts doivent être si graves qu'ils menacent immédiatement votre santé et votre sécurité.

• Par exemple, en Californie, un tribunal a autorisé un locataire à utiliser le recours de retenue lorsque les défauts étaient si graves que le logement était sans équivoque inhabitable. Dans ce cas particulier, le locataire avait tous les défauts suivants en même temps: un effondrement du plafond de la salle de bains, une présence continue de rats et de cafards, une absence de chaleur, des blocages de plomberie, exposés et le câblage défectueux, et une manière illégale poêle installé.

Informez votre propriétaire et accordez-lui un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Si vos défauts atteignent un niveau similaire à ceux observés dans l'affaire du tribunal californien et qu'ils n'ont pas été causés par vous, vous devez informer votre propriétaire des défauts et lui donner un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Votre notification doit être faite par écrit et doit détailler tous les défauts présents dans votre logement locatif. Incluez des photographies, des vidéos, des déclarations de témoins et des rapports d'inspection si possible. Lorsque votre lettre est complète, signez-la, datez-la et remettez-la à votre propriétaire. Assurez-vous d'obtenir un reçu signé comme preuve que votre propriétaire a vu votre avis.

• Une fois que votre propriétaire est avisé des défauts, il disposera d'un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Dans une situation de retenue de loyer, les défauts seront probablement si graves qu'un délai raisonnable peut n'être que d'un ou deux jours.

Retenir le montant approprié du loyer. Si votre propriétaire ne répare pas les défauts dans un délai raisonnable, vous pouvez retenir une partie ou la totalité du loyer. Vous pouvez continuer à retenir le loyer jusqu'à ce que toutes les réparations soient effectuées. Pour déterminer le montant de loyer à retenir, les tribunaux utilisent généralement l'un des tests suivants:

• Le pourcentage de réduction de loyer. Pour utiliser cette méthode, vous devez déterminer le pourcentage de votre unité qui est inhabitable en raison des défauts. Le loyer sera alors diminué de ce montant. Par exemple, si l'une de vos quatre chambres est inhabitable, vous pourrez réduire de 25% le montant du loyer que vous devez. Par conséquent, si votre loyer normal est de 750€ par mois, vous ne paierez que 560€ par mois jusqu'à ce que les réparations nécessaires soient effectuées.
• La valeur raisonnable du logement locatif. Pour utiliser cette méthode, vous déterminerez la valeur du logement locatif dans son état défectueux. Vous paierez alors à votre propriétaire la différence entre la valeur locative normale de votre bail et la valeur locative défectueuse. Par exemple, supposons que vous déterminiez que la valeur de votre unité est de 150€ par mois dans son état défectueux. Vous pouvez également supposer que votre loyer normal est de 450€ par mois. Dans cet exemple, vous retiendriez 150€ chaque mois et paieriez 300€ de loyer jusqu'à ce que les défauts soient réparés.

Déposez l'argent retenu sur un compte séquestre. Lorsque vous retenez le loyer, ne dépensez pas l'argent retenu. L'argent que vous retenez doit être placé sur un compte séquestre et vous devez en informer le propriétaire. Un compte séquestre est un type spécial de compte bancaire utilisé pour détenir de l'argent qui peut appartenir ou non à quelqu'un d'autre. Vous devriez le faire pour les raisons suivantes:

• Premièrement, les cas de retenue de loyer aboutissent souvent devant les tribunaux. Si le juge n'est pas d'accord avec vos calculs, vous devrez peut-être payer à votre propriétaire une partie de l'argent que vous aviez retenu à l'origine. Si un juge se prononce contre vous, vous devrez effectuer le paiement requis dans les cinq jours suivant la décision du juge.
• Deuxièmement, placer l'argent sur un compte séquestre fournit la preuve que vous ne retenez pas le loyer pour simplement éviter les paiements.
• Troisièmement, de nombreuses organisations juridiques ne vous représenteront que si vous avez placé votre loyer retenu sur un compte séquestre.

Comprenez les risques liés à l'utilisation de ce remède. Comme pour les autres recours pour violation de bail, il existe des risques inhérents à l'utilisation de la méthode de retenue. Si les défauts ne sont pas suffisamment graves pour permettre ce recours, le propriétaire peut vous poursuivre pour loyer et peut même être en mesure de vous expulser. Même si vous gagnez un procès concernant la retenue de loyer, le tribunal peut ne pas être d'accord avec le montant que vous avez retenu et peut vous demander de payer une partie de l'argent retenu au propriétaire.

Évaluez vos chances de réussite. Toutes les autres méthodes décrites dans cet article vous permettent de prendre des mesures contre les violations de bail sans engager de poursuites. En dernier recours, si aucun autre recours ne vous donne le résultat souhaité, vous pouvez intenter une action en justice contre votre propriétaire pour obtenir des dommages-intérêts si les défauts ne sont pas réparés. Vous pouvez intenter une action en justice sans jamais essayer aucun des autres recours à votre disposition. Pour gagner un procès contre votre propriétaire, vous devez généralement être en mesure de prouver tous les éléments suivants:

• Le logement locatif présente un grave défaut affectant l'habitabilité
• Un inspecteur en logement a inspecté le logement et l'a jugé inhabitable
• Les défauts persistent pendant 35 jours après que l'inspection du logement est terminée et que le propriétaire est informé
• Vous n'avez pas causé les défauts
• Le propriétaire essaie toujours de percevoir le loyer auprès de vous

Préparez-vous à déposer votre plainte. Avant de déposer votre plainte, vous devez informer votre propriétaire de vos intentions. Votre avis doit décrire en détail les défauts qui doivent être réparés. Vous devez informer votre propriétaire que vous lui accorderez un délai raisonnable pour effectuer les réparations avant d'intenter une action en justice. Si votre propriétaire ne parvient pas à effectuer les réparations dans les délais, vous devez contacter votre service local du logement pour planifier une inspection.

• Pendant la période d'attente de 35 jours, vous devez recueillir des preuves des défauts. Les preuves peuvent inclure des images, des vidéos, des témoignages et des rapports d'inspection. Tous ces documents seront utilisés au tribunal pour vous aider à prouver votre cas.
• Avant de déposer votre plainte, discutez de votre cas avec un avocat propriétaire-locataire. Si vous ne connaissez pas un bon avocat dans votre région, contactez le service de référence des avocats de votre barreau d'État. Après avoir répondu à quelques questions générales, vous serez mis en contact avec plusieurs avocats qualifiés.

Préparez une plainte. Afin de déposer une plainte, vous devrez préparer une plainte formelle. Une plainte contiendra une légende, qui comprend le nom du tribunal, les noms des parties et un titre (c.-à-d. Plainte). La première section de votre plainte présentera les parties et la situation de fait qui vous a amené à porter plainte. Il devrait y avoir un énoncé de tous les faits importants ainsi que la norme juridique en vertu de laquelle vous poursuivez.

• Votre plainte devra également indiquer au tribunal pourquoi il a compétence sur l'affaire. Dans ce scénario, il suffira généralement de dire que le logement locatif est situé dans le comté où vous intentez votre action et que le défendeur réside également dans ce comté.
• La dernière partie de votre plainte demandera au tribunal de fournir un certain recours (par exemple, une attribution de dommages-intérêts).

Déposez votre plainte. Une fois votre plainte écrite, vous devrez la déposer auprès du tribunal du comté où se trouve le bien locatif et/ou où réside le défendeur. Pour déposer votre plainte, apportez-la au palais de justice et remettez-la au greffier. Il ou elle tamponnera votre plainte comme déposée dès que vous aurez payé les frais de dépôt, qui se situent généralement autour de 150€-220€

Attendez la réponse du propriétaire. Une fois que vous aurez déposé votre plainte, vous devrez en signifier une copie à votre propriétaire, qui est désormais le défendeur dans votre dossier. Pour signifier le défendeur, demandez à une personne de plus de 18 ans qui n'a aucun lien avec l'affaire de remettre ou de poster une copie de votre plainte et de votre convocation au défendeur. Une assignation est un formulaire que le tribunal vous remettra lorsque vous déposerez votre dossier. Une fois que le défendeur a été signifié, il ou elle aura la possibilité de répondre à votre cas en déposant une réponse.

• Une réponse répond à toutes vos allégations en admettant ou en niant chaque déclaration que vous avez faite. La réponse du défendeur peut également contenir des demandes reconventionnelles s'il choisit d'intenter une action contre vous.

Préparez-vous pour le procès. Une fois que la réponse du défendeur a été déposée, vous assisterez généralement à une conférence de gestion de cas avec le tribunal pour déterminer un calendrier des événements. La découverte commencera dès la fin de cette conférence. Vous participerez à la découverte formelle en utilisant des outils de découverte pour demander des informations à l'autre partie. Une fois la découverte terminée, le défendeur peut choisir de déposer une requête en jugement sommaire. Cette motion demande au tribunal de mettre fin au litige en affirmant qu'il n'y a aucun moyen de gagner sur la base des preuves découvertes jusqu'à présent. Vous devrez rejeter une requête en jugement sommaire en montrant au tribunal qu'il existe de véritables problèmes de faits matériels et que le défendeur n'a pas droit à un jugement en droit.

• Si vous réussissez à défendre la requête en jugement sommaire, vous pourriez envisager de régler votre affaire avant le début du procès. Les essais sont souvent longs et coûteux. Beaucoup d'accusés seront prêts à régler pour éviter le procès. Vous pouvez généralement résoudre les différends sans litige en participant à des discussions de règlement à l'amiable, à une médiation ou à un arbitrage.

Aller au tribunal. Si les offres de règlement échouent, vous devrez passer en jugement. Le procès commencera par la sélection d'un jury. Dès que le jury sera constitué, vous ferez une déclaration liminaire. Votre déclaration liminaire fournira une feuille de route de votre cas et de ce que vous avez l'intention de prouver. Le défendeur aura la possibilité de faire une déclaration liminaire après vous.

• L'affaire commencera vraiment lorsque vous présenterez votre cas au tribunal. Pour ce faire, vous fournirez des preuves des violations du bail du propriétaire par le biais de témoignages et d'expositions. Une fois que vous avez présenté votre cas, le défendeur aura la possibilité de présenter son cas.
• Une fois que le défendeur a présenté son cas, les deux parties auront l'occasion de présenter des arguments de clôture. Lors des plaidoiries finales, vous récapitulerez les éléments de preuve importants et soulignerez pourquoi vous devriez gagner.
• Une fois le procès terminé, le jury délibérera et rendra un verdict. Si vous choisissez de ne pas avoir de jury, le juge examinera la preuve et prendra une décision. Une fois le jugement rendu, vous devrez vous conformer à l'ordonnance. Si vous gagnez, vous recevrez des dommages et intérêts. Si vous perdez, vous pourrez peut-être faire appel devant un tribunal supérieur.

Regardez à travers votre bail. La plupart des baux résidentiels sont des documents écrits signés énonçant vos obligations et celles du propriétaire. Même si votre bail est un accord verbal, les lois de l'État dicteront la façon dont chaque partie doit agir. Bien que la plupart des relations propriétaire-locataire se déroulent sans heurts, des problèmes surgiront parfois. Si vous êtes locataire et que vous pensez que votre propriétaire a fait quelque chose pour rendre votre logement locatif inhabitable, consultez le contrat de location pour trouver une solution.

• En particulier, recherchez les dispositions concernant l'habitabilité, les réparations et les violations (c'est-à-dire les violations). Ces dispositions seront importantes pour vous aider à déterminer si une violation de bail a eu lieu et comment y remédier.

Déterminez si votre état suit la doctrine de la garantie implicite d'habitabilité. Recherchez la loi propriétaire-locataire de votre état ou demandez à un professionnel quelle est la garantie implicite d'habitabilité de votre état. Dans la plupart des États, avant qu'une unité puisse être louée, et pendant que vous la louez, votre unité locative doit être habitable (c'est-à-dire habitable). Cette obligation est supposée s'appliquer à tous les baux d'habitation, ce qui signifie que votre propriétaire doit se conformer à la loi même s'il n'y a aucune disposition d'habitabilité dans votre bail.

• Il n'y a qu'un seul état qui n'a pas de garantie implicite d'habitabilité. En Arkansas, lorsque vous louez une résidence, vous la prenez «telle quelle», ce qui signifie que le propriétaire n'a aucune obligation d'entretenir les lieux.

Recherchez les types de conditions qui rendent un logement locatif inhabitable. Alors que la plupart des lois exigent qu'une unité soit adaptée à l'occupation humaine, elles n'indiquent pas comment cela doit être fait. Au lieu de cela, les affaires judiciaires au fil du temps ont déterminé ce qui rend une unité résidentielle habitable ou inhabitable. Si votre logement répond à la définition d'inhabitable, le propriétaire a violé votre bail et vous pouvez prendre certaines mesures pour remédier à ces violations.

• Lorsqu'un État définit l'habitabilité, il peut la définir par ce qui est inacceptable (c'est-à-dire par ce qui rend une unité invivable). Si votre logement manque de l'un des éléments suivants, il peut être considéré comme inhabitable: une protection efficace contre les intempéries, des installations de plomberie en état de fonctionnement, des installations de chauffage en état de fonctionnement, un éclairage, des sanitaires, des poubelles adéquates et des planchers de travail, des rampes et des escaliers.
• D'autres États pourraient définir l'habitabilité par ce qui doit être présent dans votre unité résidentielle. En général, votre unité résidentielle doit avoir les éléments suivants pour être considérée comme habitable: une toilette et une douche fonctionnelles, une cuisine avec un évier, un éclairage naturel dans chaque pièce, des issues de secours sûres, des serrures ouvrantes sur toutes les portes et fenêtres, des détecteurs de fumée fonctionnels, et une boîte aux lettres verrouillable.