Comment acheter des saisies de faillite?

En tant que vente d'un actif dans une masse de faillite, la vente doit être approuvée par le juge de la faillite.

Beaucoup de gens cherchent à acheter un bien immobilier à partir d'une saisie ou d'une vente bancaire dans le but d'obtenir une bonne affaire. En achetant lors d'une telle vente, vous pourriez être en mesure de payer un prix qui satisfait la dette de la banque, mais qui pourrait être considérablement inférieur à la juste valeur marchande de la propriété. Une catégorie spéciale de vente est la vente de biens en faillite. Les ventes d'actifs de faillite ont leurs propres préoccupations particulières à surveiller et des procédures spéciales qui doivent être suivies. En fin de compte, cependant, votre achat s'accompagne d'une protection supplémentaire sous la forme d'une ordonnance du tribunal de la faillite.

Partie 1 sur 5: rechercher et trouver des propriétés

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Engagez un agent immobilier. Les premières étapes liées à l'achat d'une propriété dans le cadre d'une faillite ne sont pas différentes de l'achat de toute autre propriété. Bien que vous puissiez le faire vous-même, vous obtiendrez peut-être de meilleurs résultats en travaillant avec un agent immobilier. Un agent aura accès à des listes de propriétés que vous n'avez peut-être pas, et un agent peut vous aider à rédiger et à réviser les documents tout au long du processus.
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Vérifiez la publicité dans les journaux pour les avis de vente de faillite. La loi fédérale sur la faillite exige que les biens immobiliers qui vont être vendus dans le cadre d'une faillite soient annoncés localement dans le but de maximiser le prix. Si vous regardez dans votre journal local ou dans le journal de la grande ville la plus proche, vous trouverez probablement une section distincte dans les annonces immobilières ou les petites annonces qui répertorie les avis de vente de faillite.
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Utilisez les fonctionnalités de recherche en ligne. Certaines sociétés immobilières commerciales sur Internet offrent des fonctionnalités de recherche qui vous permettent de rechercher spécifiquement des propriétés en saisie, en faillite ou en vente par une banque. Vous pouvez définir des alertes e-mail quotidiennes indiquant ces propriétés sur des sites tels que realtytrac.com. Et vous pouvez également choisir d'utiliser ces fonctionnalités pour identifier les propriétés qui sont près de chez vous. Voici quelques exemples de sites que vous pouvez choisir:
- zillow.com
- realtytrac.com
- mls.com
- loopnet.com

Alors tous les biens sont transférés légalement à un syndic de faillite — Si le débiteur a déposé une faillite du chapitre 7, alors tous les biens sont transférés légalement à un syndic de faillite.

Partie 2 sur 5: préparer l'achat de la propriété

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Consultez un avocat. L'achat d'une propriété d'un patrimoine de faillite comporte des préoccupations différentes de l'achat d'une propriété directement auprès du propriétaire. C'est une bonne idée de consulter un avocat. L'avocat peut vous aider à comprendre les procédures de vente, en particulier les parties qui sont différentes en cas de faillite. Certains des problèmes juridiques qui découlent d'un achat de faillite sont les suivants:
- si la propriété est vendue libre et quitte de toutes dettes
- si vous êtes responsable de toute obligation en suspens sur la propriété
- si vous pouvez être responsable des problèmes environnementaux sur la propriété
- comment vous pouvez faire valoir votre achat contre d'autres parties intéressées
- si l'ancien propriétaire a des droits de racheter ou de racheter la propriété
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Pré-approbation sécurisée pour le financement. Une fois que vous trouvez qu'une propriété est mise en vente dans une affaire de faillite, la procédure a tendance à se dérouler assez rapidement et vous ne pourrez probablement pas la ralentir pour obtenir un financement. Une vente de faillite implique de nombreuses parties intéressées, y compris le débiteur, le syndic de faillite, le tribunal lui-même, le créancier hypothécaire et les créanciers chirographaires. Tous ces gens attendent souvent le résultat de la vente de la propriété, afin de savoir s'il y aura de l'argent à distribuer en cas de faillite. Le tribunal n'est pas susceptible de reporter une vente pour vous accommoder.
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Déterminer le propriétaire légal de la propriété. Lorsqu'un bien est un actif dans une affaire de faillite, le propriétaire légal - la personne ayant le droit de le vendre - peut ne pas être le débiteur individuel. Vous, votre avocat ou votre agent immobilier, devrez enquêter sur les dossiers du tribunal pour déterminer le propriétaire légal.
- Si le débiteur a déposé une faillite au chapitre 7, alors tous les biens sont transférés légalement à un syndic de faillite. Le syndic de faillite est la personne habilitée à négocier la vente de la propriété. Vous pouvez connaître l'identité du syndic en contactant le tribunal des faillites et en consultant le dossier officiel du dossier de faillite du débiteur.
- Si le débiteur a déposé un dossier de faillite du chapitre 11 ou du chapitre 13, le débiteur conserve la propriété légale du bien et a le pouvoir de négocier la vente.
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Essayez de voir ou d'inspecter la propriété. Très souvent, les propriétés qui sont vendues dans le cadre de faillites sont vendues «telles quelles». Vous aurez généralement une occasion très limitée de voir la propriété, autre que de conduire par l'extérieur. Néanmoins, vous, ou votre mandataire, devriez essayer de contacter le débiteur ou le syndic de faillite et obtenir l'autorisation d'effectuer une inspection plus approfondie.
- Comme pour l'achat d'une maison, vous êtes responsable du coût de votre propre inspection, si vous choisissez d'embaucher un inspecteur en bâtiment professionnel.
- Parfois, la publicité dans les journaux qui répertorie la propriété de la faillite à vendre annoncera également une journée portes ouvertes. Si vous voyez cela, vous devriez profiter de cette occasion pour voir la propriété plus en détail.
- Ceux-ci sont considérés comme des propriétés en détresse. Faites attention aux risques que vous pourriez prendre si vous achetez la propriété en l'état.

Les premières étapes liées à l'achat d'une propriété dans le cadre d'une faillite ne sont pas différentes de l'achat de toute autre propriété.

Partie 3 sur 5: déterminer le montant de votre offre

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Recherchez la juste valeur marchande de la propriété. Un agent immobilier devrait être en mesure de vous aider, bien que des sources Internet puissent vous aider à faire vous-même une partie du travail. Vous voudrez comparer la propriété avec d'autres propriétés de taille, de fonction et d'emplacement similaires. Découvrez si des propriétés similaires se sont vendues récemment dans la région et compilez ces prix de vente. La juste valeur marchande de la propriété que vous envisagez devrait être quelque peu similaire.
- Certains sites Web en ligne rendent ce processus très simple. Vous pouvez simplement saisir l'adresse de n'importe quelle propriété, et le site la localisera sur une carte, identifiera les ventes à proximité et vous présentera une fourchette de valeur de la propriété. Certains sites qui offrent cette fonctionnalité sont zillow.com, redfin.com ou homes.com.
- Travaillez avec un agent de forclusion spécialisé et obtenez une inspection professionnelle pour découvrir tout privilège supplémentaire sur la propriété saisie.
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Recherche les dettes impayées sur la propriété. Si la propriété est vendue dans le cadre d'une faillite, vous pouvez vous adresser au tribunal des faillites et rechercher les obligations déclarées par le débiteur. Plus précisément, vous serez plus intéressé par l'annexe C du débiteur, qui est la liste des dettes garanties. Examinez-le attentivement pour voir le montant total des hypothèques sur la propriété.
- Vous devrez peut-être également rechercher d'autres documents dans le registre de la faillite. Il est possible que le débiteur ait omis un créancier de son rapport de l'annexe C et que ce créancier dépose un avis ultérieur de créance garantie.
- Travaillez avec un agent de forclusion spécialisé et obtenez une inspection professionnelle pour découvrir tout privilège supplémentaire sur la propriété saisie.
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Calculez le montant de votre offre. Connaître le montant des dettes sur la propriété peut vous aider à anticiper ce que vous pourriez avoir à offrir comme prix d'achat. Vous ne voudrez pas dépasser ce que vous croyez être la juste valeur marchande de la propriété, bien sûr, mais votre offre devra probablement dépasser le montant des prêts en cours. En vertu du droit de la faillite, les créanciers ont le droit de s'opposer à un prix de vente qu'ils jugent trop bas.
- Considérons, par exemple, une maison en faillite qui a une première hypothèque de 112000€ due et une deuxième hypothèque de 52200€, pour un total de 164000€ Si vous soumettez une offre de 74600€, la première hypothèque ne recevrait qu'un paiement partiel, et la deuxième hypothèque ne recevrait rien. Il est peu probable qu'une telle offre soit acceptée.
- Supposons, avec les mêmes données, que vous estimez la valeur de la propriété à environ 224000€ Vous pourriez faire une offre de 164000€ Ensuite, les deux hypothèques seraient payées en totalité, et vous auriez la maison pour environ 70% de sa valeur.
- Certaines propriétés sont simplement "sous l'eau". Cela signifie que les hypothèques dépassent la valeur. On ne s'attendrait ni à ce que vous enchériez plus que la juste valeur marchande de la propriété. Dans un tel cas, les créanciers hypothécaires risquent de perdre de l'argent.
- La plupart des prêteurs ayant un premier et un deuxième privilège soumettront une offre pour la propriété au moins égale au montant du prêt pour s'assurer qu'ils reçoivent la propriété et peuvent en disposer dans le cadre d'une transaction distincte.
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Négocier un prix d'achat. Une fois que vous avez décidé ce que vous pensez être un juste prix pour la propriété, vous pouvez faire votre offre au propriétaire ou au syndic. Comme dans toute négociation, vous devez vous préparer à des échanges de va-et-vient lorsque vous essayez de parvenir à un accord. Finalement, soit vous atteindrez un prix commun, soit vous déciderez de renoncer à l'achat.

Une vente de faillite implique de nombreuses parties intéressées, y compris le débiteur, le syndic de faillite, le tribunal lui-même, le créancier hypothécaire et les créanciers chirographaires.

Partie 4 sur 5: finaliser l'achat de la faillite

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Passez en revue un contrat d'achat et de vente. En tant qu'acheteur en faillite, vous recevrez probablement une convention d'achat et de vente du débiteur/propriétaire ou du syndic. C'est à ce stade que vous devriez vous faire assister par un avocat ou un agent immobilier. Bon nombre des conditions d'une convention d'achat et de vente standard peuvent ne pas s'appliquer à une vente de faillite. Par exemple, une vente standard peut être subordonnée à l'obtention d'un financement, mais une vente de faillite exigera généralement que vous l'ayez arrangé à l'avance. Vous voudrez vérifier les détails suivants concernant l'accord:
- description précise de la propriété
- représentation précise du prix d'achat
- les frais de clôture dont vous pourriez être responsable
- dispositions particulières
- date de clôture
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Assister à une audience devant le tribunal de la faillite. C'est peut-être la plus grande différence entre la négociation d'une vente de propriété privée, ou même une vente de forclusion appartenant à une banque, et une vente en cas de faillite. En tant que vente d'un actif dans une masse de faillite, la vente doit être approuvée par le juge de la faillite. Le juge examinera la juste valeur marchande estimée de la propriété (telle que présentée par le débiteur ou le syndic) et les prêts en cours. L'objectif principal du juge est de s'assurer que les procédures du tribunal des faillites sont suivies et que la vente est dans le meilleur intérêt des créanciers en général.
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Soyez prêt à enchérir aux enchères. La principale chose que vous devez comprendre au sujet de l'achat d'une propriété dans le cadre d'une faillite est que votre achat n'est définitif qu'une fois l'ordonnance du tribunal rendue. Même si vous avez un contrat d'achat et de vente signé, ce contrat est soumis à l'approbation finale du tribunal. Le tribunal a le pouvoir de transformer une vente privée en une enchère ouverte, en fonction de la valeur de la propriété.
- Par exemple, considérons l'exemple précédent d'une propriété avec des hypothèques totalisant 164000€ et une juste valeur marchande estimée à 224000€. Si vous négociez un prix de vente de 164000€, les deux créanciers hypothécaires seront satisfaits. Cependant, les autres créanciers du débiteur ne recevraient rien. Le juge de la faillite peut ordonner une vente aux enchères pour vendre la propriété à un prix plus élevé. Tout prix entre 164000€ et 224000€ serait toujours une bonne affaire pour l'acheteur, et générerait de l'argent pour payer les autres dettes du débiteur.
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Obtenez une ordonnance du tribunal pour une vente «libre et claire». Finalement, que vous achetiez la propriété par le biais de votre propre accord négocié ou par le biais d'une vente aux enchères de faillite, la vente devra être approuvée par le juge. Une vente en faillite est généralement complétée par une ordonnance indiquant que votre achat est «libre et net» de tous les privilèges, charges ou autres réclamations sur la propriété.
- L'ordre «libre et clair» signifie que vous n'avez pas à vous soucier des autres créanciers hypothécaires qui vous demandent le paiement de tout prêt en cours. Leur seul moyen d'action est de passer par le tribunal de la faillite en tant que créancier.

Partie 5 sur 5: conseils

Mettez de l'argent de côté pour les réparations à domicile au cas où la maison aurait besoin de réparations urgentes.
Vérifiez les lois sur le droit de rachat dans votre état grâce auxquelles les propriétaires peuvent récupérer leur propriété s'ils paient toutes les cotisations dans un certain délai.

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