Comment sortir d'un bail?

Si quelque chose n'a pas été divulgué sur le bail après que je l'ai signé, puis-je résilier le bail?

À un moment donné, la plupart des personnes qui louent des résidences doivent trouver un moyen de sortir d'un bail. Peut-être avez-vous une nouvelle opportunité d'emploi dans un autre endroit. Ou peut-être que votre propriétaire est un cauchemar et que votre résidence n'est pas ce qu'elle semblait être au départ. Dans de nombreux cas, vous devrez payer une pénalité pour sortir d'un bail, mais dans d'autres, vous pourrez peut-être éviter cette pénalité. Certaines façons de sortir d'un bail sont légales, d'autres non. Familiarisez-vous avec toutes vos options avant de prendre des mesures et n'enfreignez jamais la loi.

Méthode 1 sur 4: revendiquer une résidence comme inhabitable

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Faites des recherches sur les lois locales de propriétaire-locataire. Vous ne pouvez pas être contraint de rester dans une situation de logement dangereuse ou sensiblement différente de ce qui vous était garanti dans votre bail. En Europe, chaque état a des lois qui définissent une garantie implicite d'habitabilité. Ceci est implicite dans tout bail résidentiel (ne s'applique pas aux baux commerciaux) et oblige les propriétaires à fournir une norme minimale de conditions de sécurité, sanitaires et habitables.
- Les conditions de base requises par la loi sont généralement similaires. Habituellement, la résidence doit disposer d'un système électrique sécuritaire, d'eau potable, de serrures, d'un système d'égout opérationnel, d'un système d'évacuation des déchets et d'un détecteur de fumée. La résidence ne doit pas être infestée de parasites tels que des insectes ou des rongeurs.
- Les réglementations spécifiques peuvent varier selon l'état. Consultez la base de données de Nolo sur les lois des États propriétaires-locataires pour obtenir des informations dans votre état. Une brève version des statuts d'habitabilité de l'État est disponible via Landlord.com.
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Inspectez votre résidence et ses environs. Pour déterminer si votre propriétaire viole la garantie d'habitabilité, inspectez votre résidence et ses environs. Dans un immeuble à appartements, le propriétaire est responsable des parties communes communes ainsi que des résidences individuelles. Recherchez les conditions qui sont dangereuses pour la vie, la santé ou la sécurité, telles que des escaliers ou des rampes brisés, un mauvais éclairage ou des preuves d'activités criminelles. Ceux-ci peuvent violer la garantie d'habitabilité.
- Vous ne pouvez pas être responsable de ces problèmes. Par exemple, si votre vitre est cassée parce que vous y avez jeté une balle de baseball et que vous n'avez pas payé pour la faire réparer, cette situation ne viole pas la garantie d'habitabilité.
- Y a-t-il des fenêtres ou des portes cassées? Y a-t-il des bords tranchants exposés sur les boiseries ou le verre?
- Contient-il un risque constant de plomb ou d'autres matières toxiques?
- Les installations vitales - par exemple, les toilettes, le chauffage, l'électricité, l'eau, le réfrigérateur - sont-elles opérationnelles?
- Les parasites reviennent-ils, peu importe la propreté de votre résidence?
- Y a-t-il des odeurs nocives dans l'air provenant des fuites d'eaux usées?
- Vous pouvez également rechercher des problèmes en dehors de votre résidence. Le parking/la zone est-il négligé? S'il y a des barrières, sont-elles entretenues? Le bâtiment est-il sensiblement différent de ce qu'on vous a montré avant de signer un bail?
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Donnez à votre propriétaire la possibilité de résoudre ces problèmes. Vous devez donner à votre propriétaire une chance équitable de remédier aux problèmes. Vous ne pouvez pas simplement abandonner votre résidence et citer ces problèmes plus tard. Si votre propriétaire ne règle pas les problèmes dans un délai raisonnable, vous avez un motif valable de résilier votre bail.
- Pour prouver que votre propriétaire n'a pas répondu aux problèmes d'habitabilité dans un délai raisonnable, vous devez être prêt à démontrer que le propriétaire avait connaissance du défaut ou des réparations nécessaires et n'a pas agi.
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Donnez un avis écrit des défauts à votre propriétaire lorsque vous les découvrez. Envoyez une copie par courrier certifié et demandez un accusé de réception afin que vous puissiez prouver que votre propriétaire a reçu votre plainte. Conservez une copie de toutes les communications pour vos dossiers. Prenez des photographies des défauts lorsque cela est possible. Ces dossiers peuvent vous aider à prouver la négligence du propriétaire plus tard.
- Les propriétaires peuvent également faire l'objet d'un «avis constructif» du besoin de réparation. Cela signifie que le propriétaire aurait dû ou aurait pu être au courant d'un problème évident grâce à un entretien régulier ou à des visites de la propriété.
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Fixez un délai raisonnable pour résoudre les problèmes. Ce qui constitue un «délai raisonnable» varie selon la situation et l'État. Par exemple, si vous avisez un propriétaire l'été que la fournaise ne fonctionne pas, il n'est pas raisonnable de lui donner 24 heures pour se conformer car ne pas avoir la fournaise ne présente pas de menace sérieuse pour l'habitabilité à ce moment-là. Cependant, si vous faites la même plainte en plein hiver, vous serez en droit d'attendre une réparation immédiate.
- Indiquez une date limite précise dans votre avis et indiquez clairement que si le propriétaire ne termine pas les réparations à votre satisfaction à la date indiquée, vous abandonnerez votre bail.
- Assurez-vous que la date que vous donnez à votre propriétaire lui donne suffisamment de temps pour régler le problème. Par exemple, vous ne devez pas envoyer votre lettre un lundi indiquant que toutes les réparations doivent être effectuées avant le mardi. De nombreux États exigent que vous allouiez au moins 1 à 2 semaines pour que les réparations soient effectuées.
- Comprenez que si vous abandonnez votre bail trop rapidement, vous pouvez être poursuivi en justice. N'abandonnez pas votre bail avant d'avoir donné à votre propriétaire la possibilité de régler les problèmes.
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Faites inspecter votre maison. Si votre propriétaire refuse ou retarde les réparations nécessaires, envisagez de faire inspecter votre résidence par l'inspecteur du logement de votre ville. L'inspecteur peut donner un compte rendu objectif des problèmes liés à la propriété et peut être plus efficace pour convaincre votre propriétaire d'agir.
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N'oubliez pas que la garantie d'habitabilité ne s'applique qu'aux problèmes graves. Un problème grave est un problème qui crée un grave inconfort ou un danger pour le résident.
- Par exemple, ne pas avoir de chauffage en hiver ou ne pas avoir d'eau courante sont des exemples de problèmes graves. Une couleur de peinture dont vous n'êtes pas satisfait n'est pas un problème sérieux.
- Si votre résidence est significativement différente de ce qui vous a été promis lors de la signature de votre bail, vous pourrez peut-être réclamer une violation du mandat d'habitabilité. Par exemple, si on vous a montré un appartement avec une cuisinière et un réfrigérateur en état de marche et que votre appartement n'en avait ni lorsque vous avez emménagé, il s'agit d'une violation importante qui a une incidence sur votre capacité à vivre dans la résidence.
- De légères variations ne sont pas admissibles à cette garantie. Par exemple, si on vous a montré une unité avec des murs beiges et qu'on vous a loué une unité avec des murs bruns, c'est une nuisance, mais pas une condition dangereuse.

Même si votre bail prévoit des conditions «en l'état» ou renonce aux responsabilités du propriétaire en matière d'entretien, un tel bail ne tiendra pas devant les tribunaux.

Méthode 2 sur 4: travailler avec votre propriétaire

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Attribuez votre bail. La cession est très similaire à la sous-location, mais la sous-location n'est que temporaire et généralement pour une courte période. Avec les sous-locations, le locataire d'origine a l'intention de revenir dans la résidence. Lorsque vous cédez votre bail, vous cédez définitivement votre résidence à un autre locataire. Les propriétaires peuvent préférer une cession de bail à une sous-location.
- Annoncez votre annonce et proposez une poignée de noms pour votre propriétaire. De cette façon, votre propriétaire peut choisir le meilleur candidat pour vivre sur sa propriété.
- Vous et le cessionnaire êtes tous les deux responsables des termes et conditions du bail. Vous pouvez demander par écrit à votre propriétaire de vous libérer de ces responsabilités. Assurez-vous que vous, le nouveau locataire et votre propriétaire signez tous un document indiquant que le nouveau locataire est désormais responsable du paiement du loyer et que vous êtes libéré de toute obligation en vertu du bail.
- Si vous ne signez pas d'accord avec le nouveau locataire, il pourrait quitter la résidence et vous seriez toujours obligé de payer le loyer non payé, ainsi que de couvrir les dommages éventuels.
- Si votre propriétaire accepte sciemment le loyer du cessionnaire, il est généralement tenu d'honorer une cession de bail même s'il ne l'a pas autorisé.
- Si votre propriétaire ne permet pas à un nouveau locataire d'effacer complètement votre obligation de payer si le nouveau locataire ne paie pas, assurez-vous de signer un accord séparé avec le nouveau locataire. Bien que vous seriez toujours responsable envers votre propriétaire de tout loyer impayé, vous pourriez poursuivre le nouveau locataire pour le loyer impayé.
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Travaillez avec votre propriétaire sur un accord. Vous pourriez être surpris que votre propriétaire soit prêt à travailler avec vous et à vous aider. Avant de brûler des ponts, il est préférable d'essayer une conversation honnête et directe. Surtout si vous vivez dans une région où la demande de locations est forte, votre propriétaire peut être disposé à vous laisser vous tirer d'affaire. Cela ne fait jamais de mal de demander!
- Expliquez votre situation. Par exemple, si vous avez trouvé un nouvel emploi ou si votre famille s'agrandit, votre propriétaire peut être sympathique à votre nouvelle situation et accepter de vous libérer du bail.
- Proposez-lui de payer un ou deux mois de loyer pour améliorer sa trésorerie. Cela lui laisse plus de temps pour trouver un locataire ou pour rénover la résidence afin d'augmenter ses revenus.
- De plus, moyennant des frais (généralement un mois de loyer), de nombreux propriétaires vous aideront à trouver quelqu'un pour céder votre bail pour le reste de la durée du bail.
- Si vous ne connaissez pas votre propriétaire, ce n'est pas bon signe. Si les demandes d'informations se heurtent à un refus ou à un silence, envisagez de mettre fin à votre bail en raison de leur manque de réactivité et de clarté.
- Obtenez tout accord par écrit, de préférence notarié. Les accords verbaux sont très difficiles à prouver devant les tribunaux, en cas de problème.
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Aidez votre propriétaire à trouver un nouveau locataire. La plupart des propriétaires hésitent à libérer quelqu'un d'un bail parce qu'ils pensent qu'ils perdront de l'argent en cherchant un nouveau locataire. Vous pouvez atténuer leurs hésitations en les aidant à trouver un locataire pour vous remplacer lorsque vous déménagez.
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Rappelez à votre propriétaire qu'il a l'obligation de relouer. Dans la plupart des États, les propriétaires ont l'obligation de «atténuer les dommages» lorsqu'un bail est rompu. Cela inclut une responsabilité pour eux de relouer une résidence si vous quittez un bail plus tôt.
- Par exemple, si vous voulez sortir d'un bail qui a encore cinq mois, votre propriétaire ne peut pas simplement laisser la propriété inoccupée pendant ces cinq mois et ensuite vous poursuivre en justice pour un remboursement de loyer. Il doit prendre des mesures raisonnables pour relouer la résidence.
- Si votre propriétaire doit louer la résidence à un prix inférieur à votre loyer, vous devrez probablement payer la différence. S'il faut quelques semaines au propriétaire pour trouver un nouveau locataire, vous devrez probablement payer un loyer au prorata pour ces semaines.
- Si vous trouvez un autre locataire pour louer la résidence, votre propriétaire sera peut-être heureux de vous laisser partir.
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Recherchez une clause de rachat. Une clause de rachat est une section de votre bail qui vous permet de mettre fin légalement à votre bail (généralement pour une certaine somme d'argent et avec une notification adéquate). Lisez attentivement votre bail pour voir quelles options vous avez.
- Si vous ne trouvez pas votre bail, votre propriétaire est tenu de vous en remettre une copie sur demande.
- D'autres libellés pour ce type de clause incluent «terminaison anticipée» ou « libération anticipée».
- Soyez prudent lorsque vous empruntez cet itinéraire. Cela peut finir par vous coûter très cher.
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Contactez un avocat. Si votre propriétaire ne travaille pas avec vous de manière raisonnable, essayez de trouver un avocat qui examinera le contrat pour vous avant d'accepter une clause de rachat. Il / elle peut être en mesure de trouver des problèmes juridiques avec le contrat ou avec la résidence qui permettront la résiliation légale du contrat.
- Gardez également à l'esprit que les propriétaires qui souhaitent éviter un procès peuvent négocier avec un avocat plus sérieusement qu'avec leur locataire.

Alors votre propriétaire ne remplit pas toutes les conditions du bail — Si vous payez pour un espace auquel vous n'avez pas accès, contrairement à votre contrat de bail, alors votre propriétaire ne remplit pas toutes les conditions du bail.

Méthode 3 sur 4: résilier un bail avec une échappatoire

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Vérifiez votre bail pour les ambiguïtés ou les divergences. Si quelque chose dans votre contrat de location n'est pas clair, vous pourrez peut-être l'utiliser à votre avantage. Lisez et relisez votre bail pour tout cas de mauvaise clarté. Recherchez également les termes du contrat qui peuvent ne pas être juridiquement exécutoires.
- Par exemple, si votre contrat de location stipule que votre dépôt de garantie n'est pas remboursable à moins que vous ne poursuiviez le bail pendant un certain nombre de mois, cela est illégal. Les dépôts de garantie doivent être remboursables.
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Déterminez si votre propriétaire remplit toutes les conditions du bail. Les atteintes à l'habitabilité et à la sécurité peuvent vous permettre de rompre un bail. Cependant, il existe également d'autres conditions courantes dans un bail qui peuvent vous permettre de trouver une issue si le propriétaire ne les respecte pas.
- Par exemple, de nombreux baux comportent une clause de «jouissance tranquille» ou similaire. Cela oblige le propriétaire à s'assurer qu'aucun locataire n'est perturbateur. Si vous êtes constamment dérangé par les fêtes bruyantes de votre voisin et que vous en avez avisé votre propriétaire et que celui-ci n'a pris aucune mesure pour remédier à la situation, vous pouvez avoir des motifs de rompre votre bail.
- Un autre terme commun qui pourrait être violé concerne les animaux d'assistance. En vertu de la loi sur les personnes handicapées des Européens, un propriétaire ne peut pas appliquer une politique «pas d'animaux de compagnie» aux locataires qui ont besoin d'un animal d'assistance ou de thérapie. Si votre propriétaire a tenté de vous forcer à vous débarrasser d'un animal d'assistance nécessaire, vous pourriez avoir des motifs de résilier le bail.
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Trouvez d'autres failles. De nombreux propriétaires s'appuient sur des formulaires de bail standard. Cependant, étant donné que les lois sur le bail varient d'un État à l'autre, votre bail peut être invalide lorsque votre propriétaire a utilisé un formulaire dans un langage qui n'est pas légal dans votre État.
- Il peut être difficile de trouver ces failles si vous n'êtes pas un avocat. Envisagez de faire appel à un avocat spécialisé dans la location ou de faire réviser votre bail par un avocat spécialisé en location. Même si la consultation coûte quelques centaines de dollars, cela pourrait valoir la peine si vous trouvez un moyen de sortir légalement de votre bail.

Si votre contrat de location stipule que votre dépôt de garantie n'est pas remboursable à — Par exemple, si votre contrat de location stipule que votre dépôt de garantie n'est pas remboursable à moins que vous ne poursuiviez le bail pendant un certain nombre de mois, cela est illégal.

Méthode 4 sur 4: utiliser d'autres justifications légales

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Déterminez si votre résidence est une unité illégale. Parfois, les propriétaires louent des résidences qui ne sont pas légalement reconnues par la municipalité locale. Les résidences illégales sont plus courantes que vous ne le pensez. Recherchez les règlements de l'État et de la ville dans votre région. Vous pouvez généralement contacter des agences gouvernementales telles que les agences de construction et de sécurité ou de logement, pour vous aider à déterminer si votre résidence est illégale.
- Par exemple, certaines parties d'une ville ne sont zonées que pour les résidences unifamiliales. Si vous habitez une maison qui a été convertie en un immeuble à logements multiples, le bail peut être invalide.
- Si vous louez une résidence dans une zone qui n'est zonée qu'à des fins commerciales, votre bail peut être invalide.
- Dans certains cas, les propriétaires loueront des résidences illégales sans les permis appropriés. Par exemple, si votre propriétaire loue un garage ou une maison d'hôtes sans permis, cette location peut être illégale.
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Déterminez si votre bail est en fait un contrat de location mensuel. Un bail fixe des termes et conditions fixes pour une période de temps déterminée. Un contrat de location ne définit généralement pas de point final et est un contrat au mois. Si votre propriétaire a présenté un contrat de location mensuel comme un bail, vous pourriez être en mesure de résilier le contrat.
- Si votre entente stipule que vous louerez la résidence pour une période déterminée, par exemple un an ou 24 mois, vous avez probablement un bail. Les baux ne peuvent généralement pas être violés ou abandonnés sans pénalité.
- Un contrat de location mensuel peut généralement être modifié moyennant un préavis écrit. Cela signifie que les contrats de location mensuels peuvent généralement être résiliés à court terme. Dans la plupart des États, tout ce que vous devez faire est de fournir au propriétaire un préavis de 30 jours de votre intention de partir. Vérifiez votre état pour ses règlements.
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Recherchez votre propriétaire. Si votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier n'est pas celui qu'il prétend être, vous pourriez avoir automatiquement un moyen de résilier votre bail.
- Par exemple, votre propriétaire pourrait être un locataire principal qui vous sous-loue sa résidence sans en aviser le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Les baux sont généralement invalides dans ce cas.
- Dans certains cas, le nom figurant sur le contrat de gestion et le bail peut ne pas correspondre. Si tel est le cas, vous pourrez peut-être prétendre que vous n'avez pas de relation juridique avec l'une des entités.
- Dans certains cas, la société qui gère votre propriété peut ne pas exister légalement.
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Utilisez des circonstances indépendantes de votre volonté à votre avantage. Certaines situations qui se présentent peuvent vous donner une base légale pour résilier votre bail. Certains d'entre eux, comme l'appel au service militaire, sont régis par la loi fédérale. La plupart sont à déterminer par les États individuels. Voici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez être en mesure de résilier votre bail sans pénalité:
- Être appelé au service militaire actif. Le Service Members Civil Relief Act (SCRA) permet aux membres du service militaire appelés au service actif pendant plus de 90 jours de résilier un bail. Les membres du service militaire entrant en service actif pour la première fois sont également éligibles pour résilier un bail plus tôt.
  - Vous devez remettre un avis écrit de votre résiliation et une copie de vos ordres militaires à votre propriétaire.
  - La date de résiliation d'un bail qui exige un loyer mensuel est de 30 jours après la prochaine échéance de loyer. Par exemple, si la prochaine date d'échéance de location est le 1er décembre, la date de résiliation effective est le 1er février.
- Violences conjugales sur le lieu de résidence. Dans de nombreux États, un survivant de violence domestique peut résilier un bail avec un préavis de 30 jours.
  - Il se peut que vous deviez fournir une preuve de cette violence, comme un rapport de police ou une ordonnance de protection judiciaire.
- Blessures graves et hospitalisation. Dans certains États, une maladie grave, une blessure, une hospitalisation ou la nécessité de déménager dans une résidence-services fourniront des motifs pour sortir d'un bail.
- Déclarer faillite.
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Enquêter sur une clause de force majeure. De nombreux baux ont une clause de force majeure, qui se traduit grosso modo par "acte de Dieu". Ces clauses permettent au locataire et/ou au propriétaire de suspendre ou de résilier un bail si certaines circonstances indépendantes de leur volonté se produisent.
- Par exemple, les catastrophes naturelles, le terrorisme et les troubles civils peuvent tous être des raisons possibles d'invoquer une clause de force majeure.
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Profitez des codes civils. En dehors des lois fondamentales relatives à l'habitabilité, la plupart des États ont des codes civils détaillés qui expliquent les types de logements de base que les propriétaires doivent être prêts à fournir. Ils régissent également ce que les propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire.
- Par exemple, un code civil peut lier un bail à un travail sur les lieux, comme jardinier ou gérant. Si vous quittez votre emploi, vous ne serez peut-être pas tenu de maintenir le bail.
- Les codes civils exigent l'application des sections des contrats de location qui traitent des réparations générales. Si votre bail exige que le propriétaire fournisse et entretienne un réfrigérateur, par exemple, vous pouvez quitter l'appartement s'il ne le fait pas.
- Tant que l'appartement est habitable, vous ne pouvez pas annuler votre bail sans saisir au préalable votre propriétaire en justice. De plus, vous devez continuer à payer le loyer jusqu'à ce que vous ayez une ordonnance du tribunal indiquant que vous pouvez résilier votre bail.
- Si votre propriétaire fait peu ou pas d'efforts pour répondre à vos demandes, vous pouvez le poursuivre en justice pour rupture de contrat. Cependant, assurez-vous que toutes les exigences que vous faites à votre propriétaire ont un fondement dans votre contrat de bail. Vous ne pouvez pas faire de demandes frivoles.

Conseils

Assurez-vous de toujours payer votre propriétaire à temps pendant que vous êtes encore sous les termes du contrat de location. Un bon comportement peut être récompensé.
Sachez qu'une garantie implicite d'habitabilité ne peut être levée. Même si votre bail prévoit des conditions «en l'état» ou renonce aux responsabilités du propriétaire en matière d'entretien, un tel bail ne tiendra pas devant les tribunaux.
Discutez ouvertement et honnêtement avec votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier de votre besoin de résilier votre bail.

Puis-je résilier mon bail si mon propriétaire facture un loyer plus élevé que ce qui est indiqué dans mon contrat de location?

Mises en garde

Chaque état aux États-Unis est différent. Connaissez les lois de votre état avant de tirer des conclusions.
Ne cessez pas de payer votre loyer même si votre propriétaire a tort. La retenue de loyer est illégale dans la plupart des circonstances, et naviguer lorsque ces circonstances s'appliquent nécessite généralement un avocat spécialisé dans la propriété.
N'exacerbez pas le problème avec un comportement délinquant. Devenir un «mauvais» locataire dans l'espoir que votre propriétaire vous expulsera ne fera qu'aggraver vos problèmes. Vous pourriez également être responsable des dommages.
Gardez toutes vos actions légales. Ne faites rien qui semble même légalement discutable. Votre propriétaire peut avoir un motif de vous poursuivre si vous ne respectez pas les règles.

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