Comment résilier un bail pour non-paiement de loyer?
La loi de votre état exige probablement que vous acceptiez l'arriéré de loyer si le locataire peut le récupérer avant la date limite indiquée dans l'avis.
Lorsqu'un locataire ne paie pas de loyer, vous ne pouvez pas retirer physiquement la personne ou ses biens. Au lieu de cela, vous devez généralement signifier au locataire un avis écrit contenant une date limite pour rattraper son loyer. S'ils n'effectuent pas le paiement avant la date limite, vous pouvez alors vous adresser au tribunal et intenter une action en justice pour expulsion, ce qu'on appelle une action de «détention illégale». Pour rendre l'expulsion aussi fluide que possible, vous devriez consulter un avocat si vous avez des questions.
Partie 1 sur 3: envoi d'un avis de résiliation
- 1Lisez la loi de votre état. La loi de votre état énonce les règles d'expulsion d'un locataire. Afin de trouver la loi de votre état, tapez «votre état» et «expulsion» dans un moteur de recherche Internet. Trouvez la loi de votre état et recherchez les éléments suivants:
- Combien de préavis vous devez donner au locataire. La plupart des États donnent aux locataires une chance de payer leur loyer et de se faire rattraper.
- Ce que doit dire l'avis d'expulsion. Habituellement, vous devez informer le locataire qu'il peut rester dans l'appartement si le loyer est payé.
- Comment vous devez remettre l'avis au locataire. Dans la plupart des États, vous ne pouvez pas simplement le glisser sous la porte. Au lieu de cela, vous devrez probablement le remettre en main propre ou le poster au locataire.
- 2Rédiger l'avis. Après avoir lu la loi de votre état, vous devez rédiger votre avis. C'est ce qu'on appelle un avis «Payer le loyer ou quitter». Votre état pourrait vous dire exactement ce que vous devez mettre dans l'avis. Assurez-vous de suivre exactement les exigences.
- La loi de votre état peut avoir des exigences différentes selon que le locataire est un locataire au mois sans bail ou un locataire avec un bail.
- Dans le Maine, par exemple, un avis doit inclure le libellé suivant: «Si vous payez le montant du loyer dû à la date de cet avis avant l'expiration de cet avis, cet avis, tel qu'il s'applique à l'arriéré de loyer, est nul. Après cet avis expire, si vous payez tous les arriérés de loyer, tous les loyers dus à la date de paiement et tous les frais de dossier et de service des frais de processus effectivement payés par le propriétaire avant que le bref de mise en possession ne soit délivré à la fin du processus d'expulsion, alors votre location sera être réintégré."
- 3Remettez l'avis correctement. La loi de votre état vous indiquera également comment remettre l'avis. Dans de nombreux États, vous pouvez poster l'avis. Cependant, certains États exigeront que vous remettiez personnellement l'avis au locataire.
- Si vous ne remettez pas l'avis correctement, le locataire peut alors soulever cette question comme moyen de défense dans une action en justice pour expulsion.
- Assurez-vous de remettre l'avis suffisamment à l'avance. Dans la plupart des États, le locataire dispose de trois à cinq jours pour rembourser le loyer. Si votre état exige que le locataire reçoive un préavis de cinq jours, ne le livrez pas avec un préavis de quatre jours seulement.
- 4Accepter le loyer si offert. La loi de votre état exige probablement que vous acceptiez l'arriéré de loyer si le locataire peut le récupérer avant la date limite indiquée dans l'avis. Vous ne devriez pas essayer d'éviter le locataire. Ne refusez pas d'ouvrir votre porte lorsque le locataire vient frapper avec le loyer.
- Sachez que vous pouvez vous débarrasser d'un locataire problématique en ne renouvelant pas son bail à la fin du bail. Cependant, tant qu'ils proposent le loyer avant la date limite, vous êtes légalement obligé de l'accepter.
Habituellement, vous devez informer le locataire qu'il peut rester dans l'appartement si le loyer est payé.
Partie 2 sur 3: se préparer à déposer une demande d'expulsion
- 1Évitez l'auto-assistance. Vous pourriez être tenté de changer les serrures des portes de votre locataire ou de couper ses services publics. La loi de l'État vous interdit de vous engager dans toute forme d'auto-assistance. Si vous le faites, le locataire pourrait appeler la police et déposer un rapport.
- Ne changez pas les serrures et ne retirez pas la porte du locataire.
- Ne coupez pas les services publics.
- N'utilisez pas la force ou ne menacez pas d'utiliser la force.
- Ne retirez pas physiquement le locataire ou la propriété du locataire.
- 2Rencontrez un avocat. Vous auriez probablement avantage à rencontrer un avocat pour discuter du processus d'expulsion. Un avocat propriétaire-locataire expérimenté peut examiner votre avis pour voir s'il est suffisant. L'avocat peut également répondre à toutes vos questions sur le processus d'expulsion.
- Pour trouver un avocat propriétaire-locataire, vous pouvez contacter votre barreau d'État ou local, qui devrait mettre en place un programme de référence.
- Une fois que vous avez une recommandation, appelez l'avocat et planifiez une consultation. La plupart des avocats offrent des consultations d'une demi-heure gratuitement ou à un prix réduit.
- 3Mettez vos livres financiers en ordre. Vous devez être prêt à montrer au juge des dossiers financiers détaillés. Vous voulez vous assurer de ne pas apparaître comme un propriétaire qui aurait pu recevoir un chèque de loyer mais ne l'aurait pas crédité correctement au locataire.
- Passez en revue vos dossiers financiers et assurez-vous que le locataire n'a pas payé de loyer.
- Imprimez des feuilles de calcul qui montrent que le locataire a effectué un paiement dans le passé et à quel moment. Vous devrez peut-être consulter vos relevés bancaires et trouver les dates.
- 4Conservez toutes les communications. Vous devriez également passer par toutes vos communications avec le locataire. Recherchez les courriels ou les lettres que le locataire vous a envoyés. Lisez aussi vos réponses. Regardez pour voir si vous avez donné au locataire la permission d'être en retard avec le loyer.
- La locataire pourrait également prétendre qu'elle a retenu le loyer en raison d'un défaut grave dans l'appartement, comme une toilette cassée ou un manque de pression d'eau. Vérifiez si vous avez reçu un avis quelconque.
- Si le locataire vous a contacté pour avoir besoin de réparations, il pourrait alors avoir une réclamation valable pour non-paiement du loyer. Dans certains États, un locataire peut retenir le loyer si vous n'effectuez pas les réparations nécessaires. Montrez à votre avocat toute communication que vous avez reçue du locataire concernant les réparations nécessaires. Selon la loi de votre état, vous ne pourrez peut-être pas expulser si vous avez refusé d'effectuer des réparations.
Partie 3 sur 3: dépôt d'une demande d'expulsion
- 1Trouvez le bon tribunal. Certaines grandes villes ont des tribunaux du logement où vous pouvez intenter des poursuites en cas d'expulsion. Dans la plupart des autres endroits, vous pouvez intenter une action devant la cour des petites créances. Les cours des petites créances sont conçues pour que vous n'ayez pas besoin d'être représenté par un avocat. De plus, le processus est plus informel.
- Vérifiez si votre ville ou votre comté dispose d'un tribunal du logement ou d'un tribunal des petites créances. Si vous n'êtes pas sûr, vous pouvez vous arrêter au palais de justice et demander.
- Si vous avez un avocat et que vous souhaitez déposer une plainte devant un tribunal civil ordinaire, vous pouvez choisir de le faire.
- 2Obtenez un formulaire de plainte. Vous démarrez le procès en expulsion en déposant une «plainte» auprès du tribunal. Une plainte est un document juridique qui vous identifie ainsi que le locataire. Il explique également les faits qui ont conduit à l'expulsion.
- La plupart des tribunaux du logement et des petites créances ont imprimé des formulaires «remplir le blanc» que vous pouvez utiliser. Demandez au greffier.
- Même de nombreux tribunaux civils ordinaires ont également des formulaires imprimés. Si aucun formulaire n'est disponible, demandez au greffier s'il existe un modèle de plainte que vous pouvez utiliser comme guide.
- Vous devrez peut-être engager un avocat si aucun échantillon n'est disponible.
Trouvez la loi de votre état et recherchez les éléments suivants: Le préavis que vous devez donner au locataire. - 3Complétez le formulaire. Tapez soigneusement avec de l'encre noire ou utilisez une machine à écrire. Chaque formulaire demandera des informations légèrement différentes, mais chacun devrait généralement demander les éléments suivants:
- votre nom et adresse
- le nom et l'adresse du locataire
- le montant du loyer et sa date d'exigibilité
- la date à laquelle vous avez remis au locataire l'avis «Payer le loyer ou quitter»
- tout montant d'arriéré de loyer pour lequel vous souhaitez poursuivre
- 4Déposez la plainte. Faites plusieurs copies de la plainte et apportez toutes les copies, ainsi que l'original, au greffier du tribunal. Demandez à déposer l'original. Le greffier peut tamponner vos copies avec la date de dépôt.
- Vous devrez payer des frais de dossier, qui varieront selon le tribunal. Demandez au greffier du tribunal les modes de paiement acceptables.
- 5Aviser le locataire. Vous devez donner au locataire un avis de la poursuite en expulsion. Malheureusement, vous ne pouvez généralement pas le remettre vous-même au locataire. Au lieu de cela, votre tribunal aura des règles spécifiques pour la prestation de services. Vous devriez demander au greffier du tribunal des méthodes de signification acceptables.
- En règle générale, vous aurez besoin de quelqu'un pour remettre l'avis en main propre au locataire. Vous pouvez souvent payer le shérif pour rendre un service personnel au locataire, ou vous pouvez engager un serveur de processus privé. Vous pouvez trouver des serveurs de processus dans l'annuaire téléphonique ou sur Internet. Ils facturent généralement entre 34 et 75€ par service.
- Vous pouvez également demander à toute personne de 18 ans ou plus qui ne fait pas partie du procès de remettre l'avis en main propre.
- Dans certains tribunaux, vous pouvez envoyer la plainte au locataire par courrier.
- 6Déposez votre preuve de service. Celui qui effectue la signification au locataire doit remplir une "preuve de signification" ou un formulaire équivalent. Ce formulaire a pour but de démontrer au juge que la signification a été faite au locataire. Vous pouvez obtenir le formulaire auprès du greffier pour le remettre à votre serveur.
- Une fois la signification effectuée, le serveur remplit le formulaire et vous le renvoie. Vous devez alors le déposer auprès du tribunal.
- Conservez une copie de tous les documents judiciaires pour vos propres dossiers.
- 7Recevez la réponse du locataire. Le locataire pourrait contester l'expulsion. Si c'est le cas, il ou elle déposera une «réponse» au tribunal. Dans la réponse, le locataire admet ou nie les allégations de votre plainte. Le locataire peut également indiquer une raison pour laquelle l'expulsion est illégale.
- Par exemple, le locataire peut prétendre que vous vous êtes livré à une discrimination illégale sur la base de la race, du sexe, du handicap, de l'orientation sexuelle, de la religion, etc. Si vous êtes accusé de discrimination, vous devriez alors rencontrer un avocat. Une accusation de discrimination est grave et vous devez commencer à vous défendre dès que possible.
- Le locataire peut également prétendre qu'il a retenu les paiements de loyer parce que quelque chose ne va pas avec l'appartement. Souvent, la loi de votre état ne permettra pas à un locataire de retenir le loyer. Même si la loi le permet, le locataire doit généralement vous aviser et vous donner la possibilité d'effectuer les réparations. Si le locataire ne vous a jamais donné de préavis, il s'agit généralement d'une défense faible.
Au lieu de cela, vous devez généralement signifier au locataire un avis écrit contenant une date limite pour rattraper son loyer. - 8Assistez à votre audience. Le jour de votre audience, vous devez arriver tôt. Donnez-vous suffisamment de temps pour trouver un parking au palais de justice et pour passer par toute sécurité. Apportez des copies de tous les documents que vous avez déposés dans le cadre de la poursuite.
- En tant que propriétaire qui intente une action en détention illégale, vous présenterez d'abord vos preuves. Dans la cour des petites créances ou le tribunal du logement, la présentation peut être assez informelle. Dites au juge que le locataire n'a pas payé le loyer. Vous pouvez également demander au juge s'il souhaite voir vos dossiers ou l'avis «Payer le loyer ou quitter».
- Le juge pourrait vous poser des questions. Attendez toujours que le juge arrête de parler avant de répondre. Assurez-vous d'appeler le juge "Votre Honneur".
- Écoutez le côté du locataire de l'histoire. Vous ne pouvez pas interrompre. Si le locataire dit qu'il a retenu le loyer parce que vous n'avez pas effectué de réparations, dites au juge que vous n'avez jamais été avisé que des réparations étaient nécessaires (si c'est la vérité).
- 9Recevez le mandat d'expulsion. Vous obtiendrez un «mandat d'expulsion» si vous gagnez le procès. C'est une ordonnance du tribunal que la location a été résiliée et le locataire peut être expulsé. Il peut porter un nom différent dans votre tribunal.
- Vous ne pouvez pas expulser le locataire vous-même. Au lieu de cela, la plupart des États exigeront que vous contactiez le shérif. Apportez votre mandat d'expulsion au shérif et payez éventuellement des frais. Le shérif avisera alors le locataire de la date d'expulsion et supervisera le renvoi du locataire.
- Si le locataire disparaît mais laisse sa propriété derrière lui, vous devez lire les lois de votre état pour savoir quelles mesures prendre ensuite. Voir Gérer la propriété abandonnée d'un locataire pour plus d'informations.
- Si vous vous représentez vous-même, vous devez vous présenter au tribunal avant votre audience et assister aux débats dans une salle d'audience. Le tribunal est généralement ouvert au public et vous pouvez demander au greffier s'il y a des procédures d'expulsion que vous pouvez regarder. Faites attention à la façon dont les gens parlent au juge et aux types de questions que le juge pose.
Lisez aussi: Comment emballer la vaisselle pour un déménagement?
Lisez aussi:
Avertissement légal Le contenu de cet article est pour votre information générale et n'est pas destiné à se substituer à des conseils professionnels en droit ou en finance. De plus, il n'est pas destiné à être utilisé par les utilisateurs pour prendre des décisions d'investissement.
