Comment se défendre contre les réclamations pour rupture de contrat d'achat et de vente?
Par exemple, le contrat d'achat et de vente peut exiger que les parties arbitrent leurs réclamations avant d'intenter une action en justice.
Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous signerez un contrat d'achat et de vente. L'accord est un contrat qui énonce les détails de l'accord et les conditions sur lesquelles l'accord est conclu. Si l'autre partie au contrat estime que vous avez violé l'accord, elle peut tenter d'intenter une action en justice contre vous. Pour vous défendre, vous devez planifier une défense solide et répondre au procès. Une fois le litige engagé, vous participerez à diverses actions préalables au procès et vous pourriez même vous retrouver en procès.
Partie 1 sur 4: planifier votre défense
- 1Lire la plainte. Une plainte est le document que le plaignant dépose auprès du tribunal pour intenter une action en justice. Il indiquera qui sont les parties à l'affaire, si le demandeur souhaite un procès devant jury, pourquoi le tribunal a compétence pour entendre et trancher l'affaire, quels sont les faits de l'affaire, quelle est la cause d'action et quel recours est recherché. Il est extrêmement important de lire la plainte afin que vous ayez une idée des réclamations qui sont faites contre vous et de la manière dont vous pourriez procéder.
- Dans une poursuite pour rupture de contrat, la plainte du demandeur alléguera probablement qu'il y avait un contrat valide, que les éventualités du contrat ont été remplies et que vous n'avez pas acheté ou vendu la propriété conformément aux termes de l'accord. Le demandeur exposera les faits qui, selon lui, appuient ses affirmations. Ils énonceront également le droit de la rupture de contrat, qui est généralement formulé par les juges des tribunaux d'État dans des avis juridiques.
- La plainte demandera également au tribunal une sorte de réparation. En cas de rupture de contrat impliquant des biens immobiliers, les recours disponibles peuvent inclure une exécution spécifique (c'est-à-dire que le tribunal vous obligera à exécuter le contrat), des dommages-intérêts et/ou l'annulation du contrat.
- 2Trouvez l'accord en litige. Dès que vous avez lu la plainte, vous devez trouver une copie du contrat d'achat et de vente et la relire attentivement. Comparez l'accord aux déclarations du demandeur dans la plainte. Cet exercice vous aidera à trouver des lacunes potentielles ou de fausses déclarations dans la plainte du plaignant.
- Plus précisément, examinez l'exposé des faits dans la plainte et assurez-vous qu'il correspond au contrat tel qu'il est rédigé. Par exemple, si le demandeur a déclaré qu'il n'y avait que trois éventualités dans le contrat (par exemple, le financement de l'acheteur, l'inspection de la propriété et la vente de la maison de l'acheteur), mais que vous voyez une éventualité supplémentaire (par exemple, la révision du titre), notez-la.
- Vous souhaitez également examiner les clauses de dommages ou de rupture du contrat. Par exemple, le contrat d'achat et de vente peut exiger que les parties arbitrent leurs réclamations avant d'intenter une action en justice. De plus, le contrat peut contenir une disposition sur les dommages-intérêts (c'est-à-dire une disposition qui énonce les dommages-intérêts convenus pour une violation) qui ne correspond pas à la demande de dommages-intérêts dans la plainte.
- 3Examiner la correspondance avec le plaignant. Le contrat d'achat et de vente n'est pas le seul élément de preuve qui sera important pour votre cas. Tout e-mail, lettre, conversation téléphonique, modification de contrat ou toute autre chose concernant l'accord doit également être examiné. Ces informations peuvent vous aider à combler les lacunes factuelles et les incohérences que vous pourriez trouver dans la plainte du plaignant. Cette information est très importante car elle pourrait prouver une violation par le demandeur, l'existence d'une éventualité en suspens ou l'existence d'une irrégularité telle qu'une fraude ou une contrainte.
- Par exemple, vous pourriez avoir des e-mails envoyés entre vous et le demandeur indiquant que le demandeur ne souhaite plus vous acheter ou vendre la propriété. Vous pouvez utiliser cet e-mail comme preuve de la raison pour laquelle vous avez cessé d'exécuter le contrat.
- De plus, vous pourriez avoir des notes d'une conversation téléphonique où le demandeur vous a menacé de signer et d'exécuter le contrat.
Le contrat d'achat et de vente n'est pas le seul élément de preuve qui sera important pour votre cas. - 4Identifier les défenses procédurales. Dans une poursuite pour rupture de contrat, votre première ligne de défense devrait être procédurale. Les défenses procédurales tentent d'arrêter le litige en alléguant que le demandeur n'a pas correctement intenté le procès contre vous. Ces moyens de défense ont peu à voir avec le contenu de l'affaire et ont plus à voir avec les procédures et les règles du tribunal.
- Par exemple, vous pourriez être en mesure de faire valoir que le délai de prescription s'est écoulé sur la réclamation et que l'affaire devrait donc être rejetée avec préjudice (c'est-à-dire que le demandeur ne devrait pas pouvoir déposer une nouvelle demande). Les délais de prescription fixent les délais dans lesquels les poursuites doivent être intentées. Si le délai de prescription a expiré (c'est-à-dire que le délai de dépôt est passé), il est présumé que les preuves et les témoins ne sont plus fiables. En Californie, le délai de prescription pour un contrat écrit est de quatre ans à compter de la date de la violation.
- Vous pourriez également être en mesure de faire valoir que le demandeur a déposé son affaire devant un tribunal incompétent. Pour entendre une affaire, un tribunal doit avoir compétence sur vous personnellement et sur l'objet de l'affaire. Si l'un de ces éléments manque, l'affaire peut être classée car le tribunal ne pourra pas entendre et statuer sur les réclamations. Cependant, ces défenses ne sont généralement pas fatales à un procès. Si un tribunal rejette une affaire pour défaut de compétence personnelle et/ou matérielle, il est généralement rejeté sans préjudice. Le demandeur aura généralement la possibilité de déposer à nouveau sa cause devant le tribunal compétent.
- 5Recherchez les défenses affirmatives. Que vous ayez ou non des défenses procédurales valides, vous voudrez également réfléchir à toutes les défenses affirmatives que vous pourriez être en mesure de soulever. Les défenses affirmatives ne contestent pas l'existence d'un contrat ou peut-être même qu'il y a eu rupture. Au lieu de cela, les défenses affirmatives affirment que des faits ou des circonstances supplémentaires rendent les réclamations du demandeur inapplicables. Parcourez tous les documents dont vous disposez pour vous aider à déterminer si vous pouvez faire valoir l'un des arguments suivants:
- Le contrat était invalide ou illégal. Des exemples de réclamations possibles incluent l'existence d'une fraude, le manque d'acceptation, la résiliation, le manque de capacité de contracter ou l'impossibilité.
- Vous avez une excuse valable pour ne pas jouer. Par exemple, vous pourriez faire une demande de répudiation anticipée (par exemple, le plaignant vous a dit qu'il n'allait pas performer, alors vous avez également cessé de le faire) ou de non-respect d'une condition (par exemple, le plaignant n'a pas fait quelque chose qu'il ou elle était tenue de le faire avant que vous ne deviez exécuter le contrat).
- Un statut de défense des fraudes. Le statut des fraudes aide à prévenir les contrats frauduleux en exigeant que certains types de contrats, y compris les contrats d'achat et de vente de biens immobiliers, soient écrits pour être exécutoires. Si vous faites cette réclamation, vous dites qu'il y a eu un contrat verbal et qu'il est invalide parce qu'il devait être écrit.
- 6Enquêter sur les défenses contre les dommages. Les défenses contre les dommages peuvent vous aider à réduire le montant d'argent que vous devez même si vous êtes jugé responsable d'une rupture de contrat. Ces arguments doivent être présentés comme une alternative aux autres moyens de défense que vous invoquez. Les défenses contre les dommages les plus courantes comprennent:
- Un échec à atténuer les dommages. Si vous avancez cet argument, vous dites que le demandeur n'a pas droit aux intérêts ou aux frais juridiques du montant qu'il réclame parce qu'ils leur ont permis de s'additionner inutilement. Vous pourriez faire valoir que le demandeur a refusé un règlement raisonnable ou n'a pas pris de mesures rapides pour remédier à la violation.
- Un défaut de calculer avec précision les dommages. Ici, vous dites que le demandeur n'a pas tenu compte des paiements que vous avez déjà effectués en vertu du contrat ou que le demandeur a accepté de prendre moins d'argent.
Partie 2 sur 4: répondre au procès
- 1Engagez un avocat. Avant de répondre formellement à la poursuite pour rupture de contrat du plaignant, vous voudrez engager un avocat qualifié. S'adresser aux tribunaux et se défendre contre une action en justice peut être complexe et les résultats peuvent affecter votre bien-être financier et personnel. Par conséquent, il est important d'engager un avocat afin qu'il puisse vous aider à défendre et à faire valoir vos droits. Pour trouver un avocat qualifié en droit des contrats, contactez le service de référence d'avocats de votre barreau d'État. Après avoir répondu à quelques questions générales, vous serez mis en contact avec des avocats qualifiés dans votre région.
- Lorsque vous rencontrez des candidats potentiels, assurez-vous de poser des questions sur leur expérience en matière de gestion de contrats immobiliers et de défense contre les plaintes pour violation devant les tribunaux. De nombreux avocats spécialisés dans les contrats seront purement transactionnels, ce qui signifie qu'ils rédigeront des contrats mais ne les plaideront pas. Vous devez trouver un avocat qui plaide et défend les réclamations contractuelles devant les tribunaux.
- Avant d'embaucher, demandez à l'avocat quelle est sa structure d'honoraires et comment il sera payé. Assurez-vous que vous vous sentez à l'aise avec l'arrangement avant d'embaucher quelqu'un.
- 2Rédigez votre réponse. Une réponse est votre réponse formelle à la plainte du plaignant. Cette réponse sera déposée au tribunal et doit répondre à chaque allégation faite par le demandeur. De plus, votre réponse énoncera toutes les défenses que vous prévoyez de faire tout au long du litige.
- Lorsque vous répondrez à chacune des allégations du demandeur, vous numéroterez vos paragraphes de la même manière que le demandeur l'a fait. Par conséquent, votre réponse à l'allégation du plaignant au paragraphe sept de la plainte sera au paragraphe sept de votre réponse. Votre réponse sera toujours d'admettre, de nier ou de déclarer que vous n'avez pas assez d'informations pour admettre ou nier.
- Votre réponse se terminera par une discussion de toutes les défenses que vous souhaitez soulever. Passez en revue toutes vos défenses procédurales, affirmatives et de dommages que vous avez trouvées lors de la préparation de votre défense. Assurez-vous de soulever toutes les défenses à ce stade, car certaines défenses sont supprimées (c'est-à-dire que vous ne pourrez pas les soulever plus tard) si elles ne sont pas contenues dans la réponse.
Dès que vous avez lu la plainte, vous devez trouver une copie du contrat d'achat et de vente et la relire attentivement. - 3Faire une demande reconventionnelle. Votre réponse peut également inclure une demande reconventionnelle, qui est une réclamation que vous avez contre le plaignant pour quelque chose découlant de la même transaction indiquée dans la plainte. Votre demande reconventionnelle doit être affirmée dans votre réponse ou elle sera abandonnée.
- L'un des exemples les plus courants de demande reconventionnelle dans une affaire de rupture de contrat est que le demandeur était en fait la partie à la rupture du contrat. S'il existe des faits à l'appui, vous pourriez prétendre que le demandeur a modifié les conditions du contrat sans votre consentement, n'a pas inclus d'amendements valides au contrat ou que le demandeur a violé la garantie implicite de bonne foi et d'utilisation équitable (c'est-à-dire que le demandeur a agi de manière déraisonnable dans l'exécution du contrat).
- 4Servir le plaignant. Une fois votre réponse préparée, vous devez la signifier au demandeur et/ou à son avocat. Vous devez embaucher une personne de 18 ans ou plus qui n'est pas liée à l'affaire pour servir le plaignant à votre place. La signification peut généralement être effectuée en demandant au serveur de remettre personnellement une copie de votre réponse au demandeur ou à son avocat, ou en demandant au serveur d'envoyer une copie de la réponse par la poste.
- Dans les deux cas, une fois le service terminé, le serveur doit remplir un formulaire de preuve de service. Ce formulaire exige que le serveur promette qu'il ou elle a servi la bonne partie de la bonne manière. Une fois que le serveur a rempli ce formulaire, il doit vous le retourner. Vous soumettrez ce formulaire au tribunal avec votre réponse.
- 5Enregistrez votre réponse. Votre réponse et preuve de signification doivent être déposées dans un certain délai, qui est calculé à partir du jour où vous êtes signifié avec la plainte du demandeur. Par exemple, en cour fédérale, vous disposez généralement de 21 jours pour répondre et déposer votre réponse. Si vous ne déposez pas votre réponse à temps, le demandeur peut gagner l'affaire par défaut.
- Pour déposer votre réponse et votre preuve de signification, apportez vos originaux au palais de justice où le demandeur a déposé l'affaire. Vous remettrez vos documents au greffier du tribunal qui tamponnera vos documents comme «déposés». Assurez-vous de savoir à l'avance si votre juge ou votre tribunal vous demande de déposer des copies supplémentaires. Si tel est le cas, assurez-vous d'apporter le bon nombre de copies avec vous pour les classer avec les originaux.
Partie 3 sur 4: participer aux actions préliminaires
- 1Engagez-vous dans la découverte. Peu de temps après le dépôt de votre réponse, vous commencerez une période de découverte. Au cours de la découverte, vous et le demandeur échangerez des informations afin d'en savoir plus sur l'affaire et de vous préparer au procès. Vous pourrez recueillir des faits, interroger des témoins, découvrir ce que l'autre partie va dire au procès et voir à quel point votre dossier est valable. Pour vous aider tout au long du processus de découverte, vous pourrez utiliser l'un des outils suivants:
- Découverte informelle, qui comprend la réalisation d'entretiens, la collecte de documents accessibles au public et la prise de photographies.
- Les dépositions, qui sont des entretiens formels en personne avec des témoins et des parties. Les réponses sont données sous serment et peuvent être utilisées en justice.
- Interrogatoires, qui sont des questions écrites formelles posées aux témoins et aux parties. Les réponses sont écrites sous serment et peuvent être utilisées en justice.
- Les demandes de documents, qui sont des demandes écrites au plaignant demandant des documents spécifiques. Cet outil est utilisé pour obtenir des documents qui ne sont pas accessibles au public. Les exemples peuvent inclure des enregistrements téléphoniques, des SMS, des e-mails et des mémos internes.
- Les demandes d'admission, qui sont des déclarations écrites que le demandeur doit admettre ou refuser. Cela vous aide à concentrer votre cas sur ce qui est vraiment en litige. Les réponses peuvent être utilisées au tribunal.
- 2Déposez une requête en jugement sommaire. Dès que la découverte est terminée, examinez les informations que vous avez obtenues et envisagez de présenter une requête en jugement sommaire. Une requête en jugement sommaire demande au tribunal de mettre fin au litige et de statuer en votre faveur sur la théorie qu'il n'y a pas de véritable contestation de faits matériels et que vous avez droit à un jugement en droit. En d'autres termes, vous devrez persuader le tribunal que, même si toutes les hypothèses factuelles étaient faites en faveur du demandeur, il perdrait quand même le procès. Vous pouvez renforcer votre requête en joignant des preuves et des affidavits.
- En cas de succès, le tribunal pourrait statuer en votre faveur sur l'ensemble de l'affaire ou sur des parties de celle-ci.
- En cas d'échec, le litige se poursuivra.
L'un des exemples les plus courants de demande reconventionnelle dans une affaire de rupture de contrat est que le demandeur était en fait la partie à la rupture du contrat. - 3Tenter de régler. Si votre requête en jugement sommaire ne met pas fin complètement au litige, vous pourriez envisager de régler avec le demandeur. À ce stade du litige, vous et le demandeur aurez probablement une bonne idée de la solidité de l'affaire et de l'issue qui pourrait en être l'issue. Le contentieux complet d'une affaire et son procès est une proposition coûteuse et chronophage. Le règlement pourrait finir par faire gagner du temps et de l'argent aux deux parties.
- Commencez par faire une offre informelle pour vous asseoir et négocier. Si ces négociations de règlement à l'amiable ne résolvent pas le problème, vous pouvez demander une réponse plus formelle au règlement extrajudiciaire des différends.
- Votre deuxième option de règlement est de participer à la médiation. Au cours de la médiation, un tiers neutre s'assoira avec les deux parties et tentera de trouver un terrain d'entente. Le médiateur ne prendra pas parti et n'exprimera pas ses propres opinions.
- Votre option de règlement final est généralement l'arbitrage. Au cours de l'arbitrage, un tiers de type juge entendra les arguments des deux parties et rédigera un avis sur la base de ses conclusions. L'arbitre exprimera ses opinions et prendra parti.
- 4Assistez à la conférence préparatoire finale. Si les discussions de règlement échouent, vous devez vous préparer pour le procès. Outre la collecte de preuves, la préparation des témoins et la lecture des règles de preuve, vous participerez à une dernière conférence préparatoire au procès. Au cours de cette conférence, vous et le demandeur allez vous asseoir avec le juge et préparer un calendrier et un échéancier du procès. La commande à l'essai qui en résulte liera les deux parties et vous devrez la suivre.
- Par conséquent, il est très important de soulever toutes les questions que vous souhaitez soulever au procès. Si vous ne parvenez pas à soulever un problème lors de cette conférence et qu'il ne figure pas dans le calendrier des essais, vous ne pourrez peut-être pas du tout le soulever.
Partie 4 sur 4: aller au tribunal
- 1Faites une déclaration d'ouverture. Votre partie du procès commencera après que le demandeur aura présenté sa déclaration liminaire. À ce stade, vous serez autorisé à faire votre déclaration liminaire devant le tribunal. Dans certaines juridictions, vous pourrez peut-être retenir votre déclaration liminaire jusqu'à ce que le demandeur ait présenté sa preuve. Dans les deux cas, votre déclaration liminaire est l'occasion de raconter une histoire au tribunal. Vous ne présenterez aucune preuve et ne discuterez pas de la loi. C'est l'occasion pour vous de présenter l'affaire en votre faveur, de présenter les principaux problèmes, de discuter des faits importants et de dire au tribunal ce que vous avez l'intention de prouver.
- 2Contre-interroger les témoins du demandeur. Après votre déclaration d'ouverture, le demandeur présentera son cas en chef. Au cours de cette présentation, le demandeur présentera des preuves par le biais de témoignages et de pièces à conviction. Après que le demandeur a interrogé chaque témoin, vous aurez l'occasion de les contre-interroger.
- Pendant le contre-interrogatoire, posez des questions sur les sujets abordés lors de l'interrogatoire principal. Vous pouvez poser des questions suggestives et non suggestives lors du contre-interrogatoire. Le but de vos questions devrait être de discréditer le témoignage du témoin pour aider votre cause.
- 3Présentez votre cas en chef. Une fois que le demandeur aura présenté son dossier dans son intégralité, ce sera votre tour. Lorsque vous présentez des preuves par le biais de témoignages et de pièces à conviction, vous devez suivre certaines règles afin de vous assurer que votre preuve est admissible. Ces règles, les règles de preuve, se trouvent dans la plupart des bibliothèques juridiques et même en ligne.
- Lorsque vous interrogez votre propre témoin, vous ne pouvez poser que des questions non suggestives. En d'autres termes, vous ne pouvez pas impliquer la réponse dans la question. Le but de l'interrogatoire principal est d'amener le témoin à dire au tribunal les faits concernant l'affaire qui aident à prouver votre point de vue.
Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous signerez un contrat d'achat et de vente. - 4Faites un argument de clôture. Une fois toutes les preuves présentées, les deux parties auront une dernière occasion de s'adresser au tribunal. Le demandeur fera d'abord ses plaidoiries. Une fois qu'ils sont terminés, vous aurez l'occasion d'y aller. Pendant les plaidoiries, vous devez résumer les preuves qui ont été présentées, expliquer pourquoi les preuves sont pertinentes et expliquer pourquoi les preuves les obligent à trancher en votre faveur.
- Veillez à ne pas inclure vos propres opinions personnelles sur les faits ou la loi, car cela n'est pas autorisé.
- 5Attendez le verdict. À ce stade, le procès est terminé et le juge ou le jury sera laissé seul pour prendre une décision. Une fois que le juge ou le jury aura rendu une décision dans votre cas, vous serez rappelé en cour pour entendre le verdict. Le juge lira le verdict à haute voix et le procès se terminera.
- Si vous gagnez, le jugement sera rendu en votre faveur et vous ne serez pas tenu de payer des dommages-intérêts, en particulier d'exécuter en vertu du contrat, ou d'annuler le contrat en fonction des dommages-intérêts recherchés par le demandeur.
- Si vous perdez, le jugement sera rendu en faveur du demandeur et vous devrez payer des dommages-intérêts, exécuter le contrat ou annuler le contrat. Si vous n'êtes pas d'accord avec la décision de première instance, vous pourrez peut-être faire appel. Si vous souhaitez faire appel, discutez de vos options avec votre avocat.
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