Comment lutter contre votre HOA (association des propriétaires)?

Quelles sont certaines étapes ou solutions pour un conseil HOA qui ne paie pas les cotisations HOA, mais que d'autres propriétaires les paient?

Une Association des propriétaires (HOA) est généralement une organisation à but non lucratif créée pour exploiter et entretenir une communauté résidentielle. La plupart des HOA sont régis par un conseil d'administration élu par les membres, qui doit suivre les règles internes de la HOA. Ces règles sont généralement décrites dans les documents constitutifs de la HOA, qui peuvent être sous la forme de règlements administratifs, d'articles de constitution, de clauses restrictives, de lignes directrices et / ou d'autres politiques adoptées par la HOA. Parce que le conseil d'administration de la HOA a le pouvoir de faire appliquer ces règles comme bon lui semble, il peut parfois outrepasser son autorité en tentant d'appliquer les règles de manière arbitraire ou injuste. Dans ces cas, la lutte contre le HOA pourrait être la ligne de conduite appropriée.

Partie 1 sur 4: Comprendre votre hoa

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Comprenez votre relation avec la HOA. En règle générale, lorsqu'une maison (ou un lot) faisant partie d'une HOA est achetée, l'acheteur devient automatiquement membre de la HOA. En tant que membre, le propriétaire doit se conformer aux règles d'adhésion à HOA, y compris le paiement des cotisations HOA et suivre toutes les conditions et restrictions de la communauté.
- Alors que la fonction principale de la HOA est de protéger et de maintenir la valeur de la propriété privée et communautaire dans la communauté, les actions du conseil d'administration de la HOA et son interprétation et l'application des règles de la HOA posent parfois des problèmes aux propriétaires individuels. Êtes-vous autorisé à installer un hangar de stockage? Pouvez-vous peindre votre maison d'une couleur différente? Votre arbre a-t-il besoin d'être élagué? Pouvez-vous garer votre VR dans l'allée? La HOA a probablement des règles applicables à chacune de ces circonstances.
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Passez en revue les règles de votre hoa. Différents États ont des exigences différentes pour les documents que la HOA doit conserver dans le cadre des règles de la HOA. Le plus souvent, ces documents comprennent: (1) les statuts constitutifs, (2) les statuts, et (3) la déclaration des engagements, conditions et restrictions. Ces documents décrivent collectivement les pouvoirs, les limites et les obligations de la HOA.
- Ces documents comprennent également généralement une description de la manière dont les règles peuvent être modifiées, de la manière dont le conseil d'administration de la HOA est élu (ou supprimé), des pouvoirs qu'il détient, de la manière dont les réunions sont convoquées et des conséquences de toute violation des règles de la HOA par les membres.
- Le document Covenants, Conditions, and Restrictions (CC&R) décrit les règles applicables aux membres de la communauté, telles que la manière dont ils entretiennent l'extérieur de leur domicile et ce qu'ils peuvent et ne peuvent pas faire en public à l'intérieur de la communauté.
- Les règles de la HOA fonctionnent un peu comme un contrat entre la HOA et chaque membre-propriétaire individuel. Toute rupture de contrat pourrait être un motif de poursuites judiciaires. L'un des recours disponibles à la HOA pour la violation par le propriétaire des règles de la HOA est la forclusion contre la propriété du propriétaire.
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Comprendre les devoirs et les responsabilités du conseil HOA. En général, le conseil d'administration est responsable de la gestion de toutes les questions concernant la jouissance paisible par les propriétaires de leur logement et des parties communes de la communauté résidentielle. Le conseil peut déléguer des fonctions de gestion quotidienne à un service de gestion immobilière externe, mais le contrôle et la responsabilité ultimes incombent au conseil.
- Les pouvoirs et les devoirs de la Commission envers tous les propriétaires au sein de la HOA comprennent l'application des règles régissant la propriété et la gestion de la communauté résidentielle, le paiement de toutes les taxes et évaluations et d'éviter les privilèges sur la zone commune, la garantie d'une assurance responsabilité civile au nom de la HOA, l'obtention de contrats pour le matériel et les services afin de maintenir la zone commune, élire et / ou organiser les comités, les dirigeants ou les employés de la HOA, et superviser la préparation des budgets et des états financiers au nom de la HOA,.
- Ils sont également responsables de la rédaction de toutes les règles de fonctionnement des espaces communs et des installations de la HOA et d'informer régulièrement tous les propriétaires de ces règles, d'aviser les propriétaires de toute violation des règles et de mener des réunions d'enquête et / ou des procédures disciplinaires contre les membres. de l'association pour les violations des règles, et le placement d'un privilège sur la propriété de tout propriétaire lorsque le paiement en temps opportun des cotisations et des évaluations n'est pas effectué.
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Comprenez vos devoirs. Posséder une maison gérée dans un HOA vous oblige à accepter et à suivre les règles de la HOA. Le CC&R définit les règles et les responsabilités de vivre dans votre communauté résidentielle et de profiter des espaces communs dans le développement maintenu par la HOA.
- Les propriétaires doivent respecter toutes les règles écrites énoncées dans le CC&R, par exemple, les restrictions de stationnement, l'entretien de la maison, l'amélioration de la maison et les comportements interdits.
- Les propriétaires doivent payer tous les frais et évaluations sur une base mensuelle pour contribuer aux coûts de réparation et d'entretien des parties communes de la communauté résidentielle.
- Les propriétaires ne peuvent refuser de payer les frais et les évaluations, cependant, un membre a le droit de prendre des mesures contre le HOA afin de contester les frais injustifiés.

Les règles de la HOA fonctionnent un peu comme un contrat entre la HOA et chaque membre-propriétaire individuel.

Partie 2 sur 4: documenter votre conflit avec le hoa

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Déterminez la nature de votre action ou de votre conflit. Si vous êtes en conflit avec votre HOA, cela peut être dû au fait que la HOA prend des mesures contre vous ou que vous agissez contre la HOA. Si le HOA prend des mesures contre vous, c'est généralement dans le but de recouvrer les cotisations et les amendes passées. Si vous prenez des mesures contre votre HOA, c'est généralement dans le but de demander à un tribunal d'exiger de la HOA qu'elle s'acquitte des responsabilités qu'elle est obligée d'accomplir en vertu des règles. Par exemple, pour approuver votre demande raisonnable d'améliorations à votre maison.
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Passez en revue les règles HOA. Si votre tableau ne vous fournit pas une section spécifique des règles que vous enfreignez, vous devrez la trouver. Parfois, les règles ne disent pas ce que les membres du conseil d'administration de la HOA pensent dire. Recherchez un langage général ou ambigu. (Ou, d'ailleurs, langage complètement absent ou omis.) Dans certains cas, différentes sections des documents HOA sont en conflit interne, c'est-à-dire disent des choses opposées concernant la même question.
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Documentez vos actions. En général, conservez des copies des e-mails, lettres, factures et avertissements de la HOA. Si vous avez une conversation avec une personne agissant en tant que représentant de la HOA, assurez-vous de noter votre compréhension de la conversation sous la forme d'une lettre de confirmation et envoyez une copie de cette lettre à la HOA. Cela donne au HOA l'occasion de corriger tout ce que vous pourriez avoir mal entendu. Si le HOA ne corrige pas votre compréhension, comme indiqué dans votre lettre, les déclarations contenues dans votre lettre pourraient servir de preuve solide de ce qui a été réellement dit.
- Si la HOA a régulièrement violé ou ignoré les règles dans le passé, tout en cherchant actuellement à appliquer une règle contre vous de manière arbitraire, vous serez en mesure de documenter que la HOA ne vous traite pas équitablement et raisonnablement. Cela montre comment la HOA a traité votre problème similaire dans le passé.
- En tant que membre, si vous avez obtenu une exception aux règles HOA, assurez-vous de documenter cette exception par écrit, en précisant précisément ce qui a été accordé, qui l'a accordé, quand et pour quelle période. Certaines de ces exceptions peuvent devoir être enregistrées auprès du bureau du registraire de votre comté de la même manière que votre acte de propriété.
- Pour éviter de conserver des tas de papier, numérisez simplement ces documents et conservez des copies électroniques, en vous assurant que vous disposez de sauvegardes de fichiers adéquates en cas de dysfonctionnement de l'ordinateur, de cambriolage ou de perte catastrophique.
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Assurez-vous que votre HOA a mis à jour et modifié ses règles récemment. Cela comprend l'incorporation des statuts actuels de HOA de votre état. Sinon, vos règles HOA peuvent être jugées inapplicables par le tribunal. Par exemple, un certain nombre d'États ont adopté des lois régissant les drapeaux et les panneaux solaires placés sur les structures et la Commission fédérale des communications régit le placement des antennes et des antennes paraboliques.

L'un des recours disponibles à la HOA pour la violation par le propriétaire des règles de la HOA est la forclusion contre la propriété du propriétaire.

Partie 3 sur 4: Contestation des règles HOA en interne

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Payez vos amendes et vos cotisations. Payez vos amendes (et / ou cotisations) maintenant et contestez-les plus tard. Si vous ignorez les factures de la HOA, non seulement elles commenceront à s'additionner, mais elles commenceront probablement à accumuler des frais de retard, des pénalités et / ou des intérêts supplémentaires. Le HOA a généralement le pouvoir (et probablement la volonté et la capacité) de placer un privilège sur votre propriété et même de saisir la propriété afin de percevoir les amendes.
- Si vous réussissez dans votre lutte contre la HOA, vous pourrez probablement vous faire rembourser vos paiements avec intérêts.
- N'oubliez pas, cependant, de faire un effort pour négocier une résolution des amendes et / ou des litiges de recouvrement entre vous et votre HOA ou son avocat. Votre HOA peut être incité à régler votre affaire afin d'éviter de futurs frais d'avocat coûteux.
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Connectez-vous avec vos voisins. Si vous rencontrez un problème avec votre HOA, vos voisins peuvent avoir le même problème avec le HOA. Ils peuvent vous aider à conseiller, soutenir et renforcer votre combat. Plus les membres se réunissent, plus le HOA recule.
- Il pourrait être utile de rassembler les signatures de voisins qui sont d'accord avec vous dans une pétition. En tant que groupe unifié, vous pouvez plus facilement apporter des changements positifs en convaincant les membres du conseil de voter pour des changements spécifiques aux règles ou en votant pour (ou pour) les membres du conseil.
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Assister aux réunions régulières du conseil d'administration de HOA. La meilleure mesure proactive que vous puissiez prendre lorsque vous contestez une action que votre HOA a prise contre vous est d'assister et de participer régulièrement aux réunions du conseil d'administration de HOA. Être présent et savoir quelles mesures le conseil envisage de prendre, et découvrir les actions passées qu'il a prises, vous alertera et vous informera de ce à quoi vous pouvez vous attendre en tant que propriétaire exigeant.
- Les réunions du conseil d'administration de la HOA peuvent vous montrer comment la HOA traite des problèmes spécifiques. Par conséquent, le fait de demander des copies du procès-verbal d'une réunion antérieure du conseil d'administration portant sur une circonstance similaire vous aidera à établir au tribunal que la HOA vous traite injustement et est déraisonnable.
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N'oubliez pas que la plupart des membres du conseil sont des bénévoles non rémunérés. Si vous les traitez avec respect et gentillesse, vous vous rapprocherez probablement de votre objectif. Restez professionnel, écrivez des lettres bien raisonnées et parlez poliment d'un ton calme et recueilli. Même s'il peut être bon d'envisager de donner un coup de pied à la porte d'une réunion du conseil et d'appeler les membres du conseil de divers noms, cela n'aidera pas votre cause. Au lieu de cela, transmettez simplement votre position, toute preuve dont vous disposez pour soutenir votre position et ce que vous voulez réellement que la HOA fasse pour vous.
- Cela ne veut pas dire que vous devriez éviter une démonstration de force. En fait, c'est une bonne idée de s'assurer que le conseil HOA sait que vous avez l'intention de faire progresser votre position. Soyez juste respectueux.
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Demandez une audience. Écrivez une lettre professionnelle demandant respectueusement une audience sur votre problème. Assistez à l'audience avec plusieurs copies de vos preuves et / ou une pétition signée montrant le soutien du quartier. Lorsque vous parlez, restez factuel. Bien que vous puissiez ressentir de la colère et de la frustration, gardez votre déclaration claire, concise et professionnelle.
- Vous pouvez également envisager de déposer un grief auprès de la HOA contre des individus spécifiques de la HOA (ou sous le contrôle de la HOA) qui vous harcèlent, qui font appliquer les règlements de manière aléatoire et capricieuse contre vous, ou qui vous traitent mal d'une autre manière.
- Dans votre demande écrite d'audience, demandez des copies des dossiers de la HOA qui ont été utilisés comme base pour l'action HOA contre vous, ou le refus de votre demande d'amélioration de votre propriété. Cependant, certaines sessions exécutives des réunions du conseil d'administration de la HOA peuvent vous être retardées, alors vérifiez les règles.
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Changez les règles HOA ou les membres du conseil. Souvent, vous pouvez retirer un membre gênant du conseil d'administration d'aussi peu que 10% des membres votant pour un tel rappel. Vous pouvez également essayer de modifier les règles, même si ce processus nécessiterait probablement un effort substantiel. Cependant, si vous pouvez «vendre» une modification des règles à vos collègues membres comme quelque chose qui leur serait bénéfique (plutôt que de simplement vous aider personnellement à éviter une amende), vous pourrez peut-être obtenir le soutien nécessaire.
- Une autre alternative plus simple à la modification des règles serait de demander une «dérogation». Il s'agit essentiellement d'une demande d'exception aux règles de votre cas particulier. Par exemple, vous avez peut-être un problème de santé qui nécessite le stationnement d'une grande fourgonnette accessible aux personnes handicapées devant votre maison, mais le stationnement à long terme des véhicules dans la rue est généralement limité. Le HOA peut faire une exception (accorder une dérogation) dans votre cas, soit comme un geste de bonne volonté, soit pour éviter un procès.

La meilleure mesure proactive que vous puissiez prendre lorsque vous contestez une action que votre HOA a prise contre vous est d'assister et de participer régulièrement aux réunions du conseil d'administration de HOA.

Partie 4 sur 4: combattre votre HOA de l'extérieur

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Sortez des sentiers battus. N'oubliez pas que les auditions ou réunions internes ne sont pas les seuls moyens de lutter contre la HOA. Par exemple, si vous pouvez attirer l'attention des médias locaux, vous pourriez amener votre HOA à «céder» à la pression de la communauté.
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Demandez-vous si votre conflit doit être porté devant les tribunaux. Certaines causes d'action que vous pouvez envisager pour intenter une action en petites créances sont les suivantes: La HOA agit-elle de manière arbitraire et capricieuse contre vous en vous empêchant d'exercer vos droits en tant que propriétaire? La HOA exerce-t-elle une discrimination à votre encontre fondée sur la race, la religion ou l'orientation sexuelle? La HOA détourne-t-elle des fonds? La HOA néglige-t-elle ses tâches de réparation et d'entretien des espaces communs? La HOA n'a-t-elle pas informé les membres des réunions?
- Même les actions en petites créances peuvent être émotionnellement difficiles, épuisant financièrement et durables. Rappelez-vous également que les membres du conseil d'administration de la HOA que vous poursuivez sont probablement vos voisins, ce qui peut rendre votre vie quotidienne encore plus difficile.
- De plus, si vous perdez, vos règles HOA peuvent vous obliger à payer les frais juridiques de la HOA, qui dépassent facilement les dommages que vous réclamez dans votre action. Bien que vous puissiez l'emporter dans votre action, la HOA pourrait toujours être en mesure de vous renvoyer au moins une partie de ses frais de justice (et même les dommages-intérêts qu'elle est condamnée à vous payer) par le biais d'une évaluation spéciale où tous les membres doivent contribuer. une somme à la HOA (qui ne vous aidera pas à vous lier d'amitié avec vos voisins).
- Les tribunaux appliquent souvent la norme du «caractère raisonnable» pour déterminer si l'action d'une HOA contre un propriétaire est exécutoire par ordonnance du tribunal. Si le tribunal détermine que l'action ou l'amende de HOA contre un propriétaire n'est pas plus probable qu'improbable, il pourrait trancher en votre faveur et annuler l'action ou l'amende qui vous a été infligée.
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Surveillez la discrimination. Si la HOA vous cite et vous inflige une amende, mais pas d'autres membres pour les mêmes infractions, elle agit potentiellement de manière arbitraire et capricieuse, ce qui ouvre la porte à des poursuites fondées sur la discrimination. Par exemple, si vous n'êtes pas autorisé à construire une piscine, mais que d'autres voisins ont été autorisés à le faire, cela vaut la peine de cataloguer quels voisins, l'emplacement de leurs piscines et les dates approximatives où vos voisins ont installé leurs piscines. Si vous pouvez montrer que votre refus était basé sur une «caractéristique protégée» telle que votre race, sexe, origine nationale, croyance religieuse, état matrimonial, etc., vous êtes sur la bonne voie pour gagner votre combat contre la HOA.
- Les tribunaux peuvent juger contre les HOA lorsque leurs actions ne sont pas justes et uniformément appliquées à tous les propriétaires et que vous n'avez pas nécessairement besoin de prouver qu'ils ont exercé une discrimination à votre encontre sur la base d'une classe protégée. Si vous pouvez montrer que votre HOA vous a traité différemment des autres propriétaires dans votre situation similaire, ses arguments contre vous seront considérablement affaiblis aux yeux du tribunal. Certains États, comme l'Arizona, ont un processus administratif distinct spécialement conçu pour traiter les litiges HOA.
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Consultez un avocat. Vous devriez envisager de retenir les services d'un avocat. Cela ne signifie pas nécessairement que le dépôt d'une action en justice sera nécessaire. La simple présence d'un avocat dans le mélange peut souvent amener la HOA à reconsidérer sa position. De plus, un avocat peut vous donner de précieux conseils concernant votre stratégie, peut envoyer des lettres et des demandes en votre nom et peut représenter vos intérêts dans un processus ADR (Alternative Dispute Resolution) ou dans un litige.
- Embaucher une personne expérimentée dans la gestion des litiges HOA. Ce n'est peut-être pas nécessairement un avocat spécialisé en droit immobilier. Les HOA sont des organisations à but non lucratif similaires aux entreprises, ce qui est complètement différent des problèmes immobiliers typiques. Votre barreau local peut souvent donner d'excellentes recommandations et références.
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Déposer une action en petite réclamation. Dans le cas où vous ne parvenez pas à résoudre votre différend avec la HOA (par exemple, la HOA a imposé une amende à votre encontre qui n'est pas juste ou dans les droits du conseil), la prochaine option que vous pouvez envisager est de déposer une petite réclamation. action devant un tribunal municipal (magistrat).
- La plupart des juridictions pour les petites créances sont limitées à des dommages-intérêts jusqu'à 7460€ et / ou à une commande d'exécution spécifique contre le HOA.
- Vous pouvez intenter une action contre le conseil en alléguant qu'il a agi de manière injustifiée et que, par conséquent, vous avez subi une perte financière.
- Si vous réussissez devant le tribunal des petites créances contre la HOA, le tribunal peut ordonner à la HOA de vous rembourser le montant de l'amende que vous avez été indûment obligé de payer ainsi que vos frais de justice.
- Rendez-vous personnellement au bureau du greffier du tribunal local ou visitez son site Web pour obtenir des instructions et des formulaires sur la façon de procéder à votre action.

Posséder une maison gérée dans un HOA vous oblige à accepter et à suivre les règles de la HOA.

Conseils

Votre HOA doit vous donner un avis approprié que vous enfreignez une règle ainsi que la possibilité de contester toute amende. Si un tel avis n'a pas été donné, vous pourriez être en mesure d'éviter la citation et / ou l'amende.
N'oubliez pas que certaines réclamations doivent être faites rapidement ou votre droit de faire ces réclamations pourrait expirer. Ainsi, si vous avez été lésé, il est logique de combattre le plus tôt possible - avant que vous ne soyez légalement interdit de combattre par un délai de prescription.
Demandez formellement par écrit que votre HOA obtienne régulièrement des audits externes. Les règles HOA exigent généralement des audits externes réguliers, cependant, le HOA rapporte rarement que des audits externes ont lieu sur une base régulière. Par conséquent, il n'est pas inhabituel pour les propriétaires de ne pas savoir ce qui se passe avec la comptabilité / les livres. Le HOA prétendra souvent qu'un audit interne est tout ce qui est exigé par la loi. Si de l'argent est volé par le HOA, il n'apparaîtra jamais sur un audit interne parce que le HOA fait l'audit.
Plusieurs États ont adopté des lois qui exigent un audit ou un examen HOA chaque année - la plupart des HOA optent généralement pour le processus moins coûteux.

Lisez aussi: Comment obtenir une servitude foncière?

Comment lutter contre votre HOA (association des propriétaires)?

Pas

Partie 1 sur 4: Comprendre votre hoa

Partie 2 sur 4: documenter votre conflit avec le hoa

Partie 3 sur 4: Contestation des règles HOA en interne

Partie 4 sur 4: combattre votre HOA de l'extérieur

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